Una recente sentenza della Cassazione chiarisce definitivamente i poteri (e i limiti) dell’amministratore condominiale dopo la scadenza del mandato
Nel contesto condominiale, uno dei temi più dibattuti riguarda la posizione dell’amministratore in proroga, ovvero colui che continua ad agire dopo la scadenza del mandato biennale, senza che l’assemblea abbia deliberato un rinnovo formale. Cosa può fare? Deve essere revocato? Ha ancora diritto al compenso? A fare chiarezza è intervenuta la Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 14039/2025, che ha ribadito con fermezza i limiti giuridici di questa figura.
In questo articolo analizzeremo in dettaglio cosa stabilisce la sentenza, quali sono le implicazioni per i condòmini e per gli amministratori, e quali azioni legali restano comunque percorribili in caso di irregolarità.
Cosa succede all’amministratore dopo la scadenza del mandato biennale?
Quando l’amministratore condominiale supera i due anni di incarico senza essere rinnovato, non può più considerarsi in carica. Questo lo stabilisce chiaramente la sentenza 14039/2025 della Corte di cassazione, che ribadisce il contenuto dell’art. 1129, comma 10, Codice civile. Secondo questa norma, la cessazione dell’amministratore è automatica: non serve una delibera assembleare per revocarlo, né tantomeno si può proporre un giudizio di revoca ex comma 11. Quindi, se il termine biennale è scaduto, l’amministratore può (e deve) solo occuparsi delle attività urgenti per evitare danni al condominio. Non ha diritto ad alcun compenso aggiuntivo, né può prendere decisioni di gestione ordinaria o straordinaria.
È possibile chiedere comunque la revoca dell’amministratore cessato?
No, non si può chiedere la revoca se l’amministratore ha già perso il mandato per decorso del termine. Lo chiarisce la Suprema Corte affermando che manca l’interesse giuridico da parte dell’assemblea o del singolo condomino a intentare un’azione giudiziale ex art. 1129, comma 11, Codice civile. Questo procedimento ha infatti carattere eccezionale e urgente e può essere attivato solo in presenza di gravi irregolarità durante l’esercizio effettivo dell’incarico. In caso contrario, si tratterebbe di una inutile formalità priva di effetti pratici, dato che l’amministratore è già fuori dai giochi. Il giudice non può dunque revocare ciò che è già cessato per legge.
Che poteri ha l’amministratore cessato e cosa deve fare?
Una volta scaduto il mandato, l’amministratore conserva solo un ruolo residuale: può compiere esclusivamente gli atti urgenti per evitare danni al condominio. Deve inoltre consegnare tutta la documentazione in suo possesso al nuovo amministratore (o ai condòmini), sempre senza alcuna pretesa economica. Questa gestione in prorogatio, quindi, è limitata e vincolata alla tutela degli interessi comuni, senza che ciò implichi un diritto al prolungamento dell’incarico o a ulteriori indennità. La pronuncia della Cassazione, in tal senso, rafforza la posizione dei condòmini, ponendo un freno a pratiche scorrette e a compensi pretesi oltre il mandato.
Quando si può agire in giudizio contro l’amministratore cessato?
Anche se non si può più chiedere la revoca formale, i condòmini non sono privi di strumenti. Se durante il suo incarico l’amministratore ha commesso illeciti, è sempre possibile avviare un giudizio ordinario di responsabilità. Questo vale, ad esempio, se ha sottratto fondi condominiali, violato obblighi di trasparenza o arrecato danni agli interessi comuni. In tali casi, non si parla più di revoca ma di risarcimento danni, e sarà il tribunale ordinario a valutare la fondatezza delle pretese. La sentenza, insomma, delimita chiaramente i casi in cui si può agire con urgenza e quando, invece, è necessario passare dalla via più lunga ma corretta del processo civile.
Cosa fare se non viene nominato un nuovo amministratore?
Se l’assemblea non provvede alla nomina del nuovo amministratore e i condòmini sono più di otto, la legge consente di rivolgersi al giudice. In questo caso, si applica l’art. 1129, comma 1, Codice civile, che consente a uno o più condòmini di chiedere la nomina giudiziale dell’amministratore. Questa possibilità resta valida e autonoma rispetto alla questione della cessazione o della revoca, e serve proprio a evitare che il condominio resti senza una guida legale e operativa, con gravi ripercussioni sulla gestione ordinaria e sugli obblighi fiscali e burocratici.
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