Una recente sentenza chiarisce quando una delibera può essere annullata per omissioni nel verbale
La gestione dell’assemblea condominiale è sempre un terreno scivoloso, ricco di formalità da rispettare e insidie che possono compromettere la validità delle delibere. Tra i tanti dubbi che attanagliano amministratori e condomini, uno in particolare ha recentemente acceso il dibattito: è necessario riportare nel verbale della seconda convocazione che la prima non ha avuto esito positivo? Una questione apparentemente tecnica, ma che può avere gravi conseguenze giuridiche, come ha dimostrato la sentenza del Tribunale di Terni n. 258/2025.
Serve davvero indicare che la prima convocazione è andata deserta?
Sì, è necessario. Secondo il Tribunale, nel verbale della seconda convocazione deve essere espressamente indicato che la prima non ha avuto esito positivo. Questo non significa che debba necessariamente essere redatto un verbale della prima convocazione andata deserta, ma è comunque indispensabile che nel verbale successivo vi sia almeno un riferimento all’esperimento negativo della prima. Il principio cardine è che il procedimento assembleare è scandito da passaggi formali precisi, e ogni omissione può tradursi in un vizio di forma in grado di invalidare l’intera deliberazione.
Che cosa ha stabilito la sentenza del Tribunale di Terni?
Il caso portato all’attenzione del giudice ha riguardato proprio una delibera presa in seconda convocazione, senza che fosse stata fatta alcuna menzione della prima riunione andata deserta. Il verbale risultava incompleto, e l’amministratore si era limitato a indicare l’avvenuta costituzione in seconda convocazione, senza fornire prova scritta della prima. Il Tribunale ha accolto l’impugnazione dei condomini, stabilendo che l’assenza di qualsiasi riferimento alla prima convocazione rappresenta un difetto formale sufficiente ad annullare la delibera. Una decisione che si colloca nel solco di un orientamento giurisprudenziale sempre più attento a tutelare la trasparenza e la correttezza delle procedure assembleari.
È davvero un requisito così vincolante?
Assolutamente sì. Il giudice ha ribadito che, pur non essendo obbligatorio redigere un verbale negativo della prima convocazione, è comunque essenziale dare atto – nel verbale della seconda – del fatto che la prima non ha avuto luogo per mancanza del numero legale o di partecipanti. Questo requisito non può essere trascurato, perché attesta la legittimità stessa della seconda convocazione, la quale, senza la prima, non potrebbe esistere. Inoltre, l’art. 1130 c.c. – riformato – impone all’amministratore di annotare anche le mancate costituzioni delle assemblee nel registro dei verbali, confermando l’importanza di una documentazione accurata e completa.
E se invece non c’è nessun riferimento? La delibera è automaticamente nulla?
Non automaticamente nulla, ma certamente impugnabile. Alcuni tribunali ritengono che l’assenza del riferimento alla prima convocazione non inficia la validità della seconda, se si dimostra in altro modo che il procedimento si è svolto correttamente. Tuttavia, la sentenza del Tribunale di Terni si colloca nel filone più rigoroso, secondo cui il mancato accertamento formale della prima convocazione è un vizio che compromette la legittimità della seconda. Una posizione che trova conferma anche nella Cassazione (Sez. II, n. 5014/1999) e in sentenze più recenti (es. Trib. Catanzaro, 2023), che valorizzano l’obbligo di tracciabilità formale delle fasi assembleari, quale presidio essenziale per garantire la regolarità delle decisioni condominiali.
Che cosa cambia per gli amministratori e per i condomini?
Cambia molto. Questa sentenza rappresenta un monito per tutti gli amministratori di condominio: non basta che la seconda convocazione sia stata effettivamente regolare, bisogna anche che lo sia “formalmente”, cioè che lo sia anche sulla carta. La verbalizzazione, dunque, non è un dettaglio burocratico, ma un atto essenziale e insostituibile. Per i condomini, invece, si apre la possibilità di impugnare delibere laddove manchi la corretta verbalizzazione, rendendo la partecipazione assembleare un esercizio sempre più consapevole e tutelato. Tutto questo rafforza il ruolo della documentazione, strumento imprescindibile per evitare contenziosi e garantire la legalità delle decisioni.
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