L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 86/2026, interviene su un tema sempre più frequente: la tassazione della plusvalenza nella vendita di beni condominiali dopo interventi con il Superbonus. Il chiarimento riguarda in particolare casi come la cessione dell’ex alloggio del portiere e definisce come devono comportarsi i singoli condomini.
Superbonus e plusvalenza: cosa prevede la norma
La disciplina introdotta con la Legge di Bilancio 2024 stabilisce che, se un immobile interessato da lavori Superbonus viene venduto entro 10 anni dalla fine degli interventi, la plusvalenza può essere soggetta a tassazione.
Nel caso dei condomini, però, la vendita riguarda beni comuni e non unità immobiliari autonome, rendendo necessario un inquadramento specifico.
Bene comune e tassazione: il principio chiarito dal Fisco
Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’ex alloggio del portiere è un bene accessorio rispetto agli appartamenti.
Questo significa che:
- la quota di ricavato spettante segue il regime fiscale dell’unità immobiliare del singolo condomino;
- la tassazione non è unica per tutto il condominio, ma va valutata caso per caso.
Quando la plusvalenza non è imponibile
Non si paga alcuna imposta se il condomino rientra in specifiche condizioni:
- immobile acquisito per successione;
- utilizzo come abitazione principale per la maggior parte del periodo precedente alla vendita.
In questi casi, anche la quota derivante dalla cessione del bene comune resta esclusa da tassazione.
Quando si paga la plusvalenza
L’imposta si applica invece ai condomini che:
- possiedono seconde case o immobili a reddito;
- non rientrano nelle esenzioni previste;
- vendono entro 10 anni dalla conclusione dei lavori agevolati.
La tassazione riguarda la quota proporzionale ai millesimi di proprietà.
Come si calcola la plusvalenza
Uno degli aspetti più delicati riguarda la determinazione del costo di acquisto del bene comune.
In assenza di un acquisto diretto, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che è possibile:
- utilizzare una perizia giurata redatta da un professionista abilitato;
- assumere tale valore come base per il calcolo della plusvalenza;
- applicare eventuali rivalutazioni secondo gli indici ISTAT, se spettanti.
Il peso delle spese Superbonus nel calcolo
Le spese sostenute per gli interventi incidono sul calcolo della plusvalenza, ma con limiti temporali precisi:
- se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori, non possono essere considerate;
- tra 5 e 10 anni, è possibile includere il 50% delle spese.
Impatti pratici per condomini e amministratori
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate introduce un principio operativo chiaro: ogni condomino deve valutare la propria posizione fiscale individuale.
Non esiste una regola uniforme e la stessa operazione può avere effetti fiscali diversi a seconda del soggetto coinvolto.
Un tema sempre più rilevante
Con la diffusione degli interventi Superbonus, cresce il numero di operazioni che riguardano la vendita di parti comuni condominiali.
La risposta n. 86/2026 fornisce quindi un riferimento importante per evitare errori fiscali e gestire correttamente queste operazioni, sempre più frequenti nella pratica.
