L’oggetto delle delibere deve essere possibile. Ma cosa accade se non lo è?
L’ordinanza 5528 del 2 marzo 2025 della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia condominiale: le assemblee non possono deliberare su beni di proprietà esclusiva. In caso contrario, la delibera è nulla per impossibilità dell’oggetto. Questa decisione rafforza un orientamento già consolidato e impone ai condomini di fare attenzione ai limiti di competenza dell’assemblea.
Perché una delibera assembleare può essere considerata nulla?
Una delibera condominiale è nulla quando riguarda decisioni che esulano dalle competenze dell’assemblea. Secondo la Cassazione, l’assemblea ha potere solo sulla gestione dei beni comuni, non su quelli di proprietà esclusiva. Pertanto, se una decisione coinvolge beni privati senza il consenso dei singoli proprietari, questa è radicalmente nulla per impossibilità giuridica dell’oggetto. Il principio si applica, ad esempio, a interventi di manutenzione su balconi privati, che non possono essere decisi dall’assemblea condominiale.
Quali sono le conseguenze di una delibera nulla?
Se una delibera viene considerata nulla, essa non produce alcun effetto giuridico. Questo significa che non vincola i condomini e può essere impugnata in qualsiasi momento. La Cassazione sottolinea che l’impossibilità dell’oggetto non si riferisce solo a un limite materiale, ma anche a un limite giuridico: l’assemblea non può deliberare oltre i propri poteri, e qualsiasi decisione in tal senso è inesistente dal punto di vista legale.
L’assemblea può decidere sugli elementi estetici dei balconi?
Nonostante l’assemblea non possa imporre interventi su beni di proprietà esclusiva, vi è un’eccezione. La Cassazione ha precisato che le decisioni riguardanti elementi cromatici e decorativi dei balconi possono essere adottate dall’assemblea, in quanto incidono sull’estetica dell’intero edificio, un aspetto che rientra nella gestione delle parti comuni. Tuttavia, gli interventi strutturali rimangono di competenza dei singoli proprietari.
Qual è la procedura corretta per lavori su beni privati?
Se si vogliono eseguire lavori su parti private di un condominio, la soluzione corretta non è una delibera assembleare, bensì la conclusione di contratti individuali tra ogni singolo condomino e l’impresa appaltatrice. L’amministratore non può stipulare questi contratti per conto dei proprietari, nemmeno se incaricato dall’assemblea con una votazione a maggioranza. Ogni proprietario deve esprimere il proprio consenso in modo autonomo.
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