Pubblicare l’avviso di convocazione sul sito del condominio non basta: la legge impone modalità tassative e non derogabili.
Negli ultimi anni molti condomìni hanno scelto di modernizzare le proprie procedure, introducendo strumenti digitali come siti web e aree riservate per gestire la comunicazione tra amministratore e condòmini. Tuttavia, quando si parla di convocazione dell’assemblea condominiale, la legge continua a imporre regole molto precise. Una recente sentenza del Tribunale di Lecce chiarisce infatti che la semplice pubblicazione dell’avviso online non è sufficiente per garantire la validità della convocazione, anche se prevista dal regolamento interno.
È valida la convocazione dell’assemblea condominiale tramite sito internet?
No, non è valida la convocazione dell’assemblea condominiale effettuata solo tramite pubblicazione sul sito web del condominio, anche se questa modalità è stata approvata da una modifica del regolamento. La sentenza n. 2237/2025 del Tribunale di Lecce ha ribadito che la legge stabilisce forme inderogabili per la comunicazione dell’avviso di convocazione. L’articolo 66, terzo comma, delle disposizioni attuative del Codice Civile, unito all’articolo 72, sancisce che le modalità previste dal legislatore non possono essere cambiate dall’autonomia privata dei condomìni. In altre parole, anche se l’assemblea aveva deciso di utilizzare il sito web per risparmiare tempo o semplificare la gestione, la convocazione resta giuridicamente invalida.
Perché la pubblicazione online dell’avviso di convocazione è considerata illegittima?
La pubblicazione online dell’avviso non garantisce la certezza della ricezione da parte dei condòmini, elemento fondamentale secondo la normativa vigente. I giudici hanno sottolineato che l’utilizzo di un’area riservata accessibile con credenziali personali non è sufficiente a provare che ogni condomino abbia effettivamente visionato la convocazione. Inoltre, l’eventuale comodità dello strumento digitale non può prevalere sul principio di tutela dell’informazione completa e tempestiva. Anche se la tecnologia offre mezzi più rapidi, come la posta elettronica certificata (PEC) introdotta dal Decreto Legge 104/2020, essa rientra tra le modalità riconosciute solo se rispetta le forme previste dalla legge.
Quali sono le modalità legali per convocare correttamente l’assemblea di condominio?
Secondo l’articolo 66 delle disposizioni attuative del Codice Civile, la convocazione deve essere trasmessa con mezzi che assicurino la prova dell’avvenuta comunicazione: lettera raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Questi strumenti, diversamente da un semplice sito internet, garantiscono che ogni condomino riceva personalmente l’avviso, rispettando i termini di preavviso stabiliti dalla normativa. Ogni modalità diversa – anche se tecnologicamente più moderna – può essere utilizzata solo come comunicazione aggiuntiva, ma mai sostitutiva. I giudici hanno chiarito che il rispetto della forma non è una mera formalità, ma una garanzia di trasparenza, partecipazione e legittimità dell’assemblea stessa.
Cosa comporta la violazione delle modalità di convocazione previste dalla legge?
Quando la convocazione non avviene nel rispetto delle regole, l’assemblea può essere annullata su impugnazione dei condòmini che non hanno ricevuto l’avviso in modo corretto. Nel caso esaminato dal Tribunale di Lecce, la delibera condominiale è stata dichiarata nulla proprio perché basata su una convocazione irregolare. L’invalidità si estende all’intera riunione, con conseguente inefficacia di tutte le deliberazioni assunte. La decisione rappresenta un importante richiamo al rispetto delle forme previste dalla legge, che non possono essere derogate nemmeno da modifiche regolamentari approvate dall’assemblea.
Qual è la lezione da trarre per amministratori e condòmini?
La vicenda insegna che la digitalizzazione non può sostituire le regole giuridiche fondamentali. Prima di introdurre nuovi sistemi di comunicazione, è essenziale verificarne la conformità alle norme del Codice Civile e alle disposizioni attuative. L’obiettivo deve essere quello di coniugare efficienza e legalità, garantendo sempre la trasparenza nei rapporti condominiali. In un’epoca di trasformazione digitale, amministratori e condòmini devono comprendere che l’innovazione è utile solo se rispettosa dei diritti di tutti.
E per quanto riguarda invece la privacy all’interno delle parti comuni?
Scarica il nostro manuale gratuito per essere conforme alla normativa privacy nell’ambito del condominio.
Clicca sul seguente link: https://www.tutelacondomini.it/nuove-linee-guida-privacy-in-condominio/
