L’amministratore è tenuto a garantire l’accesso al conto del condominio? I condòmini possono accedervi da soli o tramite l’amministratore?
Come abbiamo visto il diritto di accesso ai documenti condominiali deve essere sempre garantito ai condòmini. Questo diritto, come ti ho già spiegato, è esercitabile in qualsiasi momento, non deve costituire una spesa ulteriore per i condòmini e non può far nascere la pretesa di un ulteriore compenso da parte dell’amministratore.
Come saprai, l’articolo 1129, comma 7 del Codice Civile, prevede che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciò che ci chiediamo è: il singolo condomino ha diritto di accedere al conto corrente condominiale? Capiamolo insieme!
L’amministratore deve garantire l’accesso al conto corrente condominiale da parte dei condòmini?
Quando ci chiediamo se i condòmini abbiano diritto di accedere al conto corrente condominiale, dobbiamo esaminare il sopracitato articolo 1129 del Codice Civile, il quale nella seconda parte prevede che ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Sul punto è peraltro intervenuto anche il Garante della Privacy, il quale ha riconosciuto che, pur essendo il condominio un soggetto giuridico differente rispetto ai singoli condòmini, questi abbiano comunque pieno diritto di accedere al conto corrente condominiale. Nella newsletter n. 387 del 2014 infatti l’Autorità garante per la protezione dei dati personali ha chiarito che i singoli condòmini sono titolari di una posizione giuridica che permette loro di controllare i destinatari dei propri pagamenti e l’agire dell’amministratore attraverso l’accesso completo, tramite l’amministratore, ai relativi estratti conto bancari o postali. Si tratta di un principio già sancito in linea generale dal Garante nelle linee guida in ambito bancario, in cui viene riconosciuto il diritto di avere “copia di atti o documenti bancari” senza limitazioni, anche nel caso in cui contengano dati personali di terze persone.
Ormai non vi sono dubbi dunque circa la possibilità di accesso dei condòmini al conto corrente, ciò su cui invece si discute è la possibilità per questi di accedervi da soli, o necessariamente per il tramite dell’amministratore. Nel paragrafo successivo vedremo l’orientamento della giurisprudenza sul tema.
Il singolo condomino può accedere direttamente al conto corrente condominiale?
Se ti stai chiedendo se un condomino dello stabile che amministri, può accedere direttamente al conto corrento condominiale, devi ricordare che, pur essendo intestato al condominio, il conto corrente condominiale è gestito dall’amministratore, in qualità di rappresentante dei condòmini. Questo significa che il rapporto con l’istituto di credito (banca o posta) intercorre tra l’amministratore e la banca, mentre il singolo condomino, formalmente, è un estraneo. I poteri di controllo del singolo condomino si limitano alla gestione contabile dell’amministratore e non si estendono direttamente alla banca.
Ciò che ci chiediamo dunque è:
Il singolo condomino può accedere direttamente al conto corrente condominiale e richiedere l’estratto conto? O tale accesso è consentito solo ed esclusivamente all’amministratore di condominio?
Come ti ho spiegato nel paragrafo precedente, la legge di riforma, che ha introdotto l’obbligo di apertura del conto corrente condominiale (art. 1129 n. 7 c.c.), ha chiarito che ciascun condomino, tramite l’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Tuttavia, il condomino non può rivolgersi direttamente alla banca per ottenere l’estratto conto. Deve invece presentare una richiesta all’amministratore, che a sua volta richiederà la documentazione alla banca/posta.
Perché questa limitazione?
Questa norma nasce da diverse esigenze:
- L’amministratore è il soggetto che attiva il conto corrente;
- È necessario conciliare trasparenza e tutela della privacy;
- La banca ha difficoltà a verificare se il richiedente sia effettivamente un condomino;
Il condomino dovrà dunque presentare una richiesta scritta all’amministratore, specificando il periodo di rendicontazione per cui si richiede l’estratto conto. L’amministratore sarà poi tenuto a consegnare la documentazione entro un tempo ragionevole, addebitando al singolo condomino le spese sostenute per il rilascio della copia dell’estratto conto.
Cosa succede se l’amministratore non permette l’accesso al conto corrente condominiale?
Chiarito dunque che il singolo condòmino ha diritto di accedere al conto corrente condominiale, tramite l’amministratore di condominio, occorre ora chiedersi: cosa succede se l’amministratore non permette l’accesso al conto corrente condominiale?
Dobbiamo ricordare che l’accesso al conto corrente condominiale e l’estrazione di copia del rendiconto periodico rientrano tra i doveri dell’amministratore nell’esercizio del suo mandato (art. 1129 c.c.). Pertanto di fronte al rifiuto dell’amministratore, il condomino ha diverse facoltà:
- Agire in giudizio: può citare in giudizio l’amministratore chiedendo al giudice di condannarlo a consegnare l’estratto conto e, se sussistono i presupposti, a risarcire il danno subito.
- Richiedere un provvedimento cautelare d’urgenza: se sussistono i presupposti di fumus boni iuris (ossia la fondatezza della pretesa) e periculum in mora (il rischio di un pregiudizio irreparabile), il condomino può richiedere al giudice un provvedimento cautelare d’urgenza che ordini all’amministratore di consegnare l’estratto conto.
- Promuovere la revoca dell’amministratore: il comportamento inadempiente dell’amministratore può configurare una grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129 c.c., idonea a giustificare la revoca del suo incarico.
La fattispecie di revoca per negazione dell’accesso al conto non è espressamente contemplata tra i casi di grave irregolarità previsti dall’art. 1129 codice civile, ma potrebbe comunque rientrare in una di esse, come “mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale (n. 3)” oppure “gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o di altri condomini (n. 4)”.
In ogni caso l’elenco di cui sopra non è tassativo, quindi la valutazione di configurabilità di una grave irregolarità spetterà all’assemblea condominiale o, in caso di contenzioso, al giudice.
