Check-in da remoto, divieti condominiali e diritti dei proprietari: tutto quello che devi sapere sugli affitti brevi
Gli affitti brevi in condominio sono legali, ma non senza regole. Il mondo delle locazioni turistiche è in continua espansione, ma anche al centro di accesi dibattiti. Chi affitta una casa su Airbnb o Booking deve conoscere bene i limiti imposti dalla legge e dal regolamento condominiale. In questo articolo ti spieghiamo cosa puoi fare e cosa è vietato: dal check-in da remoto alle decisioni dell’assemblea, passando per la responsabilità dell’amministratore e la questione privacy.
Il check-in da remoto è legale oppure no?
Sì, oggi il check-in da remoto è legale. Ma non è stato sempre così. Fino a pochi mesi fa, una circolare del Ministero dell’Interno vietava espressamente l’identificazione a distanza degli ospiti nelle locazioni brevi, sostenendo che questa modalità non garantisse la pubblica sicurezza. Secondo il Ministero, l’identificazione “de visu” era l’unico modo valido per essere in regola, e quindi tutti i proprietari dovevano incontrare fisicamente gli ospiti per verificare la loro identità.
Ma il TAR del Lazio, con una sentenza storica del maggio 2025, ha ribaltato la situazione: ha annullato la circolare e riconosciuto la legittimità dei sistemi automatizzati di check-in, a condizione che venga comunque rispettato l’obbligo di inviare le generalità degli ospiti alla Questura. Le moderne tecnologie, come il riconoscimento facciale e i codici OTP, sono oggi ritenute valide per garantire l’identificazione. Quindi, almeno per ora, chi affitta può gestire il check-in anche da remoto, senza violare la legge.
Il regolamento condominiale può vietare gli affitti brevi?
Sì, ma solo in determinati casi. La possibilità di vietare le locazioni brevi dipende dal tipo di regolamento condominiale in vigore. Se si tratta di un regolamento assembleare, approvato a maggioranza, questo non ha il potere di limitare l’uso delle proprietà private. Quindi non può vietare gli affitti brevi. Invece, un regolamento contrattuale – cioè approvato all’unanimità o inserito nei singoli atti di compravendita – può imporre limitazioni anche molto severe, compreso il divieto di affittare per periodi brevi o a uso turistico.
La giurisprudenza è chiara: se la clausola è espressa in modo preciso e non ambiguo, è pienamente valida e vincolante. In altre parole, un condòmino non può ignorare un divieto espressamente accettato in fase di acquisto dell’immobile, anche se ritiene ingiusta la limitazione. Il rispetto del regolamento contrattuale è un vincolo giuridico, non un’opinione.
Si possono aumentare le spese condominiali a chi fa affitti brevi?
Sì, è possibile prevedere una maggiorazione. Chi utilizza il proprio appartamento per affitti brevi mette sotto stress le parti comuni dell’edificio: citofoni, scale, ascensori, spazi condivisi sono soggetti a un maggiore consumo. Per questo motivo, alcuni regolamenti prevedono – e la legge lo consente – una quota extra di spese per chi svolge attività turistiche o para-alberghiere.
Secondo il Tribunale di Roma, è legittima una delibera che imponga una maggiorazione fino al 30% delle spese condominiali per gli appartamenti usati come B&B, se tale misura è prevista nel regolamento contrattuale. Non si tratta di una penalizzazione, ma di una forma di equità per ripartire correttamente i costi in base all’effettivo utilizzo degli spazi comuni. È importante però che questa maggiorazione sia ben motivata e non arbitraria, per evitare contestazioni legali.
Cosa può (o deve) fare l’amministratore se c’è una violazione?
L’amministratore ha il dovere di intervenire. Non può far finta di nulla se un condòmino infrange il regolamento condominiale, specie se si tratta di un divieto chiaro contenuto in un regolamento contrattuale. In base all’art. 1130 del Codice Civile, l’amministratore è responsabile del rispetto delle regole comuni e può agire anche senza il permesso dell’assemblea per far cessare una violazione.
Le sentenze della Cassazione sono inequivocabili: l’amministratore ha autonomia giuridica per agire in giudizio, e la sua eventuale inerzia può essere considerata una violazione contrattuale nei confronti degli altri condomini. Questo significa che può essere chiamato a rispondere dei danni, se non interviene. La sua figura, quindi, è centrale nell’equilibrio tra libertà individuale e tutela della collettività.
Chi affitta può installare telecamere per sicurezza?
Sì, ma con dei limiti precisi. È consentito installare videocamere solo all’interno delle proprie proprietà private, come all’ingresso dell’appartamento. Tuttavia, le riprese non devono inquadrare le parti comuni o, se lo fanno, devono farlo in modo marginale e giustificato da esigenze reali di sicurezza. Se si vuole installare una videocamera in una zona condominiale (androne, scale, cortile), serve il consenso dell’assemblea, con una maggioranza qualificata.
Inoltre, il Garante della Privacy impone regole rigide sull’uso delle immagini. Le videocamere non possono diventare strumenti di sorveglianza indiscriminata, né possono essere utilizzate per controllare gli altri condòmini. L’amministratore ha il compito delicato di mediare tra chi affitta – e quindi ha esigenze di protezione dell’immobile – e il diritto alla privacy degli altri residenti. Un equilibrio difficile da mantenere, che richiede attenzione e buon senso.
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