Quando più condomìni condividono stabilmente beni o servizi comuni, la decisione deve provenire dall’organo del supercondominio: il singolo stabile non può appropriarsi di competenze che non gli spettano.
Tribunale di Caltanissetta, sentenza n. 756 del 28 settembre 2026 – pubblicata nella rassegna del 14 ottobre 2026
Il supercondominio nasce per effetto della situazione reale
Il supercondominio non richiede necessariamente un atto costitutivo formale. Si configura quando più edifici o più condomìni autonomi condividono, in modo obiettivo e permanente, beni, impianti o servizi comuni: per esempio viali, impianti centralizzati, aree verdi, portinerie o reti destinate a servire l’intero complesso.
In questa situazione esiste un livello di gestione distinto rispetto ai singoli condomìni. Le parti comuni ai diversi edifici devono essere amministrate dall’organo competente del supercondominio.
Perché la delibera del singolo edificio è nulla
Il Tribunale di Caltanissetta ha qualificato come nulla la deliberazione con cui l’assemblea di un singolo condominio aveva deciso su un bene appartenente alla gestione comune tra più edifici. Il problema non riguardava una semplice irregolarità della convocazione o della maggioranza, ma un difetto di attribuzioni dell’organo deliberante.
Quando l’assemblea decide su una materia che appartiene a un ente diverso, manca il potere stesso di deliberare. È questa la ragione per cui il vizio viene ricondotto alla nullità e non alla semplice annullabilità.
Come si forma la volontà del supercondominio
Per i supercondomini con più di sessanta partecipanti, l’art. 67 disp. att. c.c. prevede, per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore, la designazione di un rappresentante per ciascun condominio. Negli altri casi la volontà deve comunque formarsi nell’assemblea unitaria del supercondominio secondo la disciplina applicabile.
Non è corretto sostituire questa decisione unitaria con una somma di deliberazioni autonome dei singoli fabbricati. Ciò impedirebbe la necessaria dialettica comune tra tutti i soggetti interessati alla stessa parte o allo stesso servizio.
Che cosa deve verificare l’amministratore
Prima di inserire all’ordine del giorno lavori, limitazioni d’uso o spese relative a una parte condivisa con altri edifici, è essenziale individuare l’ente titolare della competenza. Devono essere verificati titoli, regolamenti, planimetrie e funzione concreta del bene.
Una delibera adottata dall’organo sbagliato può essere esposta a nullità anche a distanza di tempo, con conseguenze rilevanti su lavori già approvati, contratti e riparti. La corretta individuazione del perimetro del supercondominio è quindi un passaggio preliminare di gestione.
Tabella riepilogativa
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Questione |
Regola pratica |
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Bene comune a più edifici |
Rientra nella gestione del supercondominio |
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Assemblea di un singolo stabile |
Non può decidere sulle parti comuni al supercondominio |
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Difetto di competenza |
Può determinare nullità della delibera |
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Più di 60 partecipanti |
Per la gestione ordinaria operano i rappresentanti previsti dall’art. 67 disp. att. c.c. |
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Meno di 60 partecipanti |
La volontà comune si forma nell’assemblea del supercondominio secondo le regole applicabili |
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Controllo preliminare |
Occorre individuare correttamente proprietà, funzione e ente competente |
FAQ
Che cos’è un supercondominio?
È la situazione in cui più edifici o condomìni autonomi condividono stabilmente uno o più beni, impianti o servizi comuni.
Serve una delibera per costituirlo?
Non necessariamente. Può sorgere automaticamente quando ricorrono i presupposti strutturali e funzionali.
Il condominio A può decidere da solo sui lavori del viale comune anche al condominio B?
No, se il viale appartiene alla gestione del supercondominio.
La delibera adottata dall’organo sbagliato è solo annullabile?
Quando manca radicalmente la competenza dell’assemblea, la giurisprudenza può qualificarla come nulla.
Quando servono i rappresentanti dei singoli condomìni?
Nei supercondomini con più di sessanta partecipanti, per le materie indicate dall’art. 67 disp. att. c.c.
Riferimenti essenziali
Art. 1117-bis c.c.; art. 67 disp. att. c.c.; Trib. Caltanissetta n. 756/2026; Cass. n. 2583/2024; Cass. n. 8254/2025; Cass., Sez. Un., n. 4806/2005; Cass., Sez. Un., n. 9839/2021.
