Il titolare del diritto reale di abitazione deve essere convocato per le decisioni che riguardano ordinaria amministrazione e godimento dei beni comuni; l’omissione rende la delibera annullabile.
Tribunale di Palermo, sentenza n. 5368 dell’8 ottobre 2026 – pubblicata nella rassegna del 14 ottobre 2026
Non vota soltanto il proprietario
Nel condominio la titolarità del diritto di voto non coincide sempre con la piena proprietà dell’appartamento. Il Tribunale di Palermo ha riconosciuto al titolare di un diritto reale di abitazione il diritto di essere convocato e di partecipare alle deliberazioni concernenti l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
La conclusione deriva dall’art. 1026 c.c., che rende applicabili al diritto di abitazione, in quanto compatibili, le norme sull’usufrutto. Tra queste rientra la disciplina dell’art. 67 disp. att. c.c. sul voto nelle assemblee condominiali.
Il caso: otto bilanci e nomina dell’amministratore
L’interessato, titolare per metà del diritto di abitazione, non aveva ricevuto la convocazione per un’assemblea chiamata ad approvare i bilanci dal 2018 al 2025 e a decidere sulle dimissioni e sulla nomina dell’amministratore. Il suo nominativo risultava anche dall’anagrafe condominiale.
Il Tribunale ha considerato queste materie riconducibili alla gestione ordinaria, con effetti diretti sul godimento dei servizi e sulle spese. La mancata convocazione ha quindi determinato l’annullamento della deliberazione.
Chi va convocato dipende dall’ordine del giorno
La regola non comporta che il titolare del diritto di abitazione sostituisca sempre il proprietario. Occorre esaminare, punto per punto, le materie all’ordine del giorno. Per gli affari ordinari e per il godimento dei beni comuni trova applicazione la disciplina compatibile dell’usufrutto; per le questioni riservate al proprietario il quadro cambia.
Questa distinzione è importante anche per l’amministratore: inviare l’avviso soltanto a chi compare come proprietario nei registri immobiliari può essere insufficiente quando l’anagrafe condominiale documenta un diritto reale di godimento rilevante.
L’omessa convocazione rende la delibera annullabile
Il vizio non produce nullità, ma annullabilità. L’interessato deve impugnare la delibera entro il termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. Per l’assente il termine decorre dalla comunicazione della deliberazione.
Quanto alla prova, è il condominio a dover dimostrare che l’avviso sia stato inviato tempestivamente a tutti gli aventi diritto. Le ricevute e la corretta tenuta dell’anagrafe diventano quindi strumenti essenziali di prevenzione del contenzioso.
Tabella riepilogativa
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Questione |
Regola pratica |
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Titolare del diritto di abitazione |
Può partecipare e votare sulle materie di ordinaria amministrazione compatibili |
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Bilanci ordinari |
Rientrano tra le materie per cui la convocazione può essere dovuta |
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Nomina amministratore |
Nel caso deciso è stata ricondotta alla gestione ordinaria |
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Omessa convocazione |
Rende la delibera annullabile, non nulla |
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Termine di impugnazione |
30 giorni secondo l’art. 1137 c.c. |
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Onere della prova |
Il condominio deve provare il regolare invio dell’avviso |
FAQ
Il titolare del diritto di abitazione deve sempre essere convocato?
Va convocato quando l’ordine del giorno riguarda materie per le quali, attraverso il rinvio alle norme sull’usufrutto, gli spetta la partecipazione.
La presenza del proprietario sana la mancata convocazione?
Non automaticamente. Se il diritto di partecipazione spetta al titolare del diritto reale di abitazione, la sua posizione è autonoma.
Che succede se non viene convocato?
La delibera è annullabile se l’interessato agisce nei termini previsti.
L’amministratore può affidarsi solo ai dati catastali?
È opportuno verificare anche l’anagrafe condominiale e i titoli comunicati, perché possono risultare diritti reali diversi dalla proprietà.
Per i lavori straordinari vota sempre il titolare del diritto di abitazione?
No. Occorre verificare la materia concreta e la disciplina applicabile al rapporto tra titolare del diritto di godimento e proprietario.
Riferimenti essenziali
Artt. 1022 e 1026 c.c.; art. 67 disp. att. c.c.; artt. 66 disp. att. c.c., 1136 e 1137 c.c.; Trib. Palermo n. 5368/2026; Cass. n. 10611/1990; Cass. n. 15010/2000; Cass., Sez. Un., n. 4806/2005.
