La divisione catastale o proprietaria non basta a creare coperture autonome. Se il lastrico continua a funzionare come un sistema unitario e lo scolo delle acque è comune, il riparto segue l’art. 1126 c.c.
Corte d’Appello di Napoli, sentenza n. 5894 del 28 settembre 2026
Proprietà divisa e funzione unitaria
Un lastrico solare può essere suddiviso tra più proprietari senza perdere la propria funzione unitaria di copertura. Per stabilire chi debba contribuire ai lavori non basta quindi leggere la planimetria catastale o individuare il punto preciso in cui è comparsa l’infiltrazione.
È necessario capire come la struttura protegge l’edificio e come vengono smaltite le acque meteoriche.
Il caso delle tre porzioni esclusive
Nel fabbricato esaminato il lastrico, originariamente unitario, era stato successivamente frazionato in tre distinte proprietà esclusive. L’assemblea aveva deciso di applicare il criterio dell’art. 1126 c.c.: un terzo della spesa ai proprietari esclusivi e due terzi ai condomini coperti.
Due proprietari avevano contestato il riparto perché la zona interessata dall’infiltrazione non coincideva con le loro porzioni.
Lo scolo comune cambia la prospettiva
La Corte ha attribuito particolare rilievo all’esistenza di un sistema di scolo comune. Le diverse porzioni risultavano collegate dal punto di vista del deflusso delle acque e dai titoli emergeva anche una servitù reciproca.
Il frazionamento proprietario non aveva quindi creato tre coperture realmente indipendenti.
Il criterio dell’articolo 1126
Quando un lastrico è in uso o proprietà esclusiva ma svolge funzione di copertura, la regola generale prevede un terzo della spesa a carico del titolare esclusivo e due terzi a carico dei proprietari delle unità coperte.
Il principio della proiezione verticale continua a essere fondamentale, ma deve essere applicato alla reale struttura della copertura. Se l’intero lastrico costituisce un sistema funzionalmente unitario, il punto localizzato dell’infiltrazione non determina necessariamente un’autonoma area di riparto.
Perché serve una verifica tecnica
Nei lastrici complessi è opportuno ricostruire pendenze, giunti, strati impermeabilizzanti, bocchettoni, pluviali e percorso dell’acqua. Anche i titoli devono essere controllati per verificare proprietà, uso esclusivo e servitù.
Una decisione basata soltanto sui confini catastali rischia di non rappresentare il funzionamento reale della copertura.
Tabella riepilogativa
| Situazione | Regola pratica |
|---|---|
| Proprietà esclusiva | Può far operare l’articolo 1126 del Codice civile. |
| Frazionamento catastale | Non prova da solo l’autonomia funzionale. |
| Copertura unitaria | Può coinvolgere tutti i condomini coperti. |
| Sistema di scolo comune | È un forte indice dell’unitarietà del lastrico. |
| Un terzo / due terzi | Un terzo ai titolari esclusivi; due terzi ai proprietari coperti secondo la struttura effettiva. |
FAQ
Tre proprietari del lastrico pagano ciascuno soltanto la propria porzione?
Non necessariamente. Occorre verificare se le porzioni siano realmente autonome.
Conta il punto in cui compare l’infiltrazione?
Conta, ma può non essere decisivo quando la copertura e lo scolo funzionano come un sistema unitario.
Che cosa significa proiezione verticale?
È il criterio con cui si individuano le unità immobiliari effettivamente coperte dal lastrico interessato.
Come si dividono le spese ex art. 1126 c.c.?
In linea generale, un terzo grava sul titolare dell’uso o proprietà esclusiva e due terzi sui condomini coperti.
È utile una relazione tecnica?
Sì, soprattutto quando il lastrico è suddiviso e vi sono contestazioni sulla funzione delle diverse porzioni.
Riferimenti essenziali
art. 1126 c.c.; principio della proiezione verticale; App. Napoli n. 5894/2026; Cass. n. 11484/2017.
Articoli Condominio – 12 ottobre 2026
