Il semplice ritardo non basta sempre, ma l’inerzia davanti a infiltrazioni, inagibilità e ordinanze di messa in sicurezza può diventare una grave irregolarità
Se il tetto perde, ci sono crolli o ordinanze di messa in sicurezza e l’amministratore continua a non agire, un singolo condomino può chiederne la revoca al giudice? Il Tribunale di Avellino, con decreto R.G. n. 1544 del 17 settembre 2026, ha risposto positivamente in una situazione caratterizzata da degrado della copertura, infiltrazioni persistenti, danni alle proprietà, parziale inagibilità e provvedimenti amministrativi rimasti ineseguiti. La revoca non è scattata per un semplice ritardo: è stata la combinazione tra pericolo accertato, obblighi conservativi e lunga inattività a far venir meno il rapporto fiduciario.
Quando l’inerzia dell’amministratore diventa grave irregolarità?
L’inerzia diventa particolarmente grave quando l’amministratore conosce un pericolo concreto sulle parti comuni e non adotta iniziative idonee a rimuoverlo o almeno a limitarne le conseguenze. L’articolo 1130 gli attribuisce gli atti conservativi, mentre l’articolo 1129 considera grave anche la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi.
Nel caso di Avellino non c’erano soltanto infiltrazioni: una consulenza tecnica aveva descritto degrado serio della copertura, crolli di porzioni del controsoffitto e problemi per l’incolumità. A ciò si aggiungevano ordinanze amministrative rimaste senza esecuzione.
È questa convergenza di elementi, non il semplice ritardo di qualche giorno, a rendere la condotta incompatibile con una gestione diligente.
Un solo condomino può chiedere la revoca giudiziale?
Sì, nei casi previsti dall’articolo 1129 ciascun condomino può rivolgersi al tribunale per chiedere la revoca. La maggioranza assembleare non può impedire al giudice di valutare autonomamente le gravi irregolarità dedotte.
Il ricorrente deve documentare la fonte degli obblighi dell’amministratore e allegare l’inadempimento; l’amministratore può difendersi dimostrando quali iniziative abbia effettivamente adottato, quali ostacoli oggettivi abbia incontrato e perché il ritardo non dipendesse da inerzia.
La revoca giudiziale non è un voto di sfiducia: è un rimedio legale fondato su fatti specifici.
L’amministratore può ordinare lavori straordinari senza assemblea se sono urgenti?
Sì, l’articolo 1135 consente all’amministratore di ordinare lavori straordinari urgenti senza attendere la preventiva deliberazione, con obbligo di riferire alla prima assemblea. Questo potere serve proprio a evitare che un pericolo aumenti mentre si attendono i tempi ordinari della decisione collegiale.
Non significa che l’amministratore possa decidere liberamente un completo rifacimento non urgente. Deve distinguere le misure indifferibili di messa in sicurezza dalle opere definitive che richiedono decisioni assembleari.
In emergenza non è legittimo usare l’assenza di una delibera come motivo per non fare nulla.
Se l’amministratore convoca l’assemblea ma i lavori restano fermi può essere revocato?
La convocazione dell’assemblea è un elemento importante, ma non esaurisce sempre gli obblighi dell’amministratore. Se esiste un pericolo immediato, deve valutare anche gli atti conservativi e le misure urgenti che rientrano nei suoi poteri.
Al contrario, se il ritardo dipende da difficoltà tecniche, gare, autorizzazioni, carenza di fondi o altri impedimenti non imputabili al professionista e questi documenta di essersi attivato, la revoca non è automatica.
Il giudice guarda alla sostanza dell’attività svolta, non soltanto al numero delle assemblee convocate.
Il giudice che revoca l’amministratore nomina subito il sostituto?
Non necessariamente. Il procedimento di revoca serve a far cessare l’incarico del professionista responsabile delle irregolarità; la nomina del nuovo amministratore spetta anzitutto all’assemblea.
Nel caso di Avellino il tribunale ha respinto la richiesta di nominare contestualmente il successore. Solo una successiva paralisi assembleare, nei casi previsti dagli articoli 1129 o 1105, può giustificare un distinto intervento giudiziale.
Revocare chi gestisce male e scegliere chi gestirà dopo sono due passaggi diversi.
Con la revoca il giudice può anche ordinare di rifare il tetto?
Il procedimento di revoca non sostituisce il giudizio diretto a ottenere l’esecuzione materiale dei lavori. Nel caso esaminato il Tribunale ha rimosso l’amministratore, ma non ha disposto nello stesso procedimento il rifacimento della copertura.
La situazione di pericolo serve a valutare la gravità dell’inadempimento dell’amministratore; per imporre specifiche opere al condominio possono essere necessari altri strumenti processuali.
La revoca risolve il problema del gestore, non automaticamente quello dell’edificio.
In pratica
Se nel tuo condominio esiste una situazione di pericolo sulle parti comuni, documenta subito relazioni tecniche, ordinanze, diffide e risposte dell’amministratore. Un ritardo occasionale non comporta automaticamente la revoca, ma la protratta inattività davanti a un rischio grave, noto e documentato può costituire grave irregolarità. Prima di agire verifica però che l’amministratore non abbia già avviato misure urgenti o incontrato ostacoli oggettivi: il giudice valuta l’intera condotta, non soltanto il risultato finale.
Note
[1] Trib. Avellino, decreto 17.09.2026, R.G. n. 1544.
[2] Articolo 1129, commi 11 e 12, cod. civ.
[3] Articolo 1130, comma 1, n. 4, cod. civ.
[4] Articolo 1135, comma 2, cod. civ.
[5] Cass., Sezioni Unite civili, sent. n. 13533 del 30.10.2001, sul riparto dell’onere della prova nell’inadempimento.
Fonti autorevoli
Normattiva – articolo 1129 del Codice civile. Disciplina la revoca dell’amministratore e individua alcune gravi irregolarità. Apri la fonte
Normattiva – articoli 1130 e 1135 del Codice civile. Fonte primaria sugli atti conservativi e sui lavori straordinari urgenti. Apri la fonte
Tribunale di Avellino – sito istituzionale. Portale ufficiale dell’ufficio giudiziario. Apri la fonte
CondominioWeb – decisione pubblicata il 24 settembre 2026. Fonte specialistica per i fatti specifici, le risultanze tecniche e l’esito del decreto R.G. n. 1544/2026. Apri la fonte
Tabella riepilogativa
| Domanda | Risposta breve | Cosa fare |
|---|---|---|
| Basta un ritardo per revocare l’amministratore? | No, servono gravità e concreta inerzia | Documentare attività e omissioni |
| Un solo condomino può agire? | Sì, nei casi previsti dall’articolo 1129 | Presentare ricorso con prove specifiche |
| Può ordinare lavori urgenti senza assemblea? | Sì, nei limiti dell’urgenza | Intervenire e riferire alla prima assemblea |
| La revoca nomina automaticamente un nuovo amministratore? | No | Convocare l’assemblea per la successione |
| Il giudice della revoca ordina anche i lavori? | Non necessariamente | Usare il rimedio processuale appropriato |
| Ordinanze amministrative ignorate sono rilevanti? | Sì, possono pesare molto | Conservare e produrre i provvedimenti |
Domande frequenti
Se il tetto perde acqua l’amministratore deve intervenire subito?
Deve valutare subito la situazione e adottare gli atti conservativi e le misure urgenti che rientrano nei suoi poteri.Non ogni infiltrazione richiede un cantiere immediato, ma un pericolo grave non può essere ignorato.
Posso chiedere la revoca anche se la maggioranza vuole tenerlo?
La richiesta giudiziale nei casi di grave irregolarità può essere proposta dal singolo condomino. Il tribunale valuta i fatti indipendentemente dalla fiducia espressa dalla maggioranza.
Se mancano i soldi l’amministratore è sempre giustificato?
La mancanza di provvista può essere un ostacolo concreto, ma non giustifica automaticamente ogni inerzia. Deve documentare le iniziative adottate per reperire fondi e mettere in sicurezza ciò che è indifferibile.
La mancata esecuzione di un’ordinanza comunale è grave?
Può esserlo espressamente ai sensi dell’articolo 1129, soprattutto se l’ordine riguarda sicurezza e conservazione.Conta comunque il contesto e ciò che l’amministratore ha fatto per eseguirlo.
Il nuovo amministratore può essere nominato dal giudice nella stessa causa?
Non automaticamente. Revoca e nomina giudiziale hanno presupposti differenti e normalmente la scelta del successore spetta prima all’assemblea.
Se l’amministratore dimostra di essersi attivato può evitare la revoca?
Sì, l’attività concreta può escludere la grave inerzia. Preventivi, convocazioni, incarichi tecnici e richieste di autorizzazione possono mostrare che il ritardo dipendeva da fattori oggettivi.
Articolo editoriale – Condominio
