L’AI può assistere l’amministratore, ma non sostituirne levalutazioni e le responsabilità
Ripartire le spese, individuare le morosità, confrontare i preventivi e predisporre la documentazione contabile sono attività che possono essere agevolate da strumenti digitali sempre più evoluti. Il condominio, tuttavia, non è soltanto un insieme di dati da elaborare, in quanto la gestione delle parti comuni coinvolge persone, interessi divergenti, rapporti contrattuali e decisioni capaci di produrre conseguenze economiche e giuridiche.
La questione, pertanto, non è se l’intelligenza artificiale possa entrare nella gestione condominiale, ma fino a quale punto possa farlo.
Il software calcola, ma non amministra
È necessario distinguere tra un gestionale tradizionale e un sistema capace di elaborare dati, individuare schemi e formulare suggerimenti. Il primo può applicare una tabella millesimale già approvata, registrare un pagamento o ordinare le fatture; il secondo può, ad esempio, classificare i preventivi, segnalare un rischio di morosità o proporre una determinata linea di intervento.
In entrambi i casi il risultato deve essere verificato, infatti un programma può applicare una regola, ma non può stabilire autonomamente quale regola sia corretta. Prima di elaborare un riparto, occorre dunque qualificare la spesa e verificare con quale criterio debba essere ripartita, e se effettivamente vada ripartita tra tutti i condòmini.
L’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore molteplici compiti che comprendono l’esecuzione delle deliberazioni, la disciplina dell’uso delle parti comuni, la riscossione dei contributi, l’erogazione delle spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e la tenuta dei registri. Sono evidentemente funzioni che richiedono valutazione e controllo, non soltanto elaborazione automatica di dati.
La morosità non è soltanto una casella colorata in rosso
Un algoritmo può individuare una rata non pagata e predisporre un sollecito, ma non può sapere, senza previa verifica, se il pagamento sia stato effettuato ma non ancora registrato, se il condomino abbia contestato il riparto o se i dati inseriti siano inesatti.
La comunicazione automatica al soggetto errato può inoltre generare una controversia edincidere sulla riservatezza, infatti le informazioni relative ai contributi e alle morosità possono essere trattate per le esigenze della gestione, ma devono essere comunicate soltanto agli aventi diritto e con determinate modalità. La Corte di Cassazione hariconosciuto la legittimità del trattamento dei dati contabili dei condòmini, richiamando tuttavia l’obbligo di evitare una diffusione generalizzata verso soggetti estranei al condominio.
L’AI può sicuramente agevolare la gestione delle morosità, ma l’amministratore deve verificare l’esattezza delle informazioni, individuare i destinatari e scegliere le modalità corrette e più idonee di comunicazione.
Il preventivo più basso può rivelarsi il più costoso
Anche il confronto tra i preventivi può essere automatizzato, ma la scelta dell’impresa non è una valutazione puramente aritmetica. Prezzo, tempi e caratteristiche tecniche sono elementi importanti, ma devono essere sempre valutati insieme all’affidabilità del fornitore, alla qualità dei materiali, alle garanzie, all’esperienza e alla capacità di rispettare gli impegni assunti.
Un sistema che selezioni in automatico l’offerta economicamente più conveniente rischia di ignorare i costi futuri derivanti da ritardi, varianti, difetti di esecuzione o contenziosi. La tecnologia può dunque ordinare le offerte e mettere in evidenza le differenze, ma non può sostituire la valutazione dell’amministratore.
Tra assemblee, imprese e lavori, il rapporto umano resta indispensabile
Il ruolo dell’amministratore emerge soprattutto durante l’esecuzione dei lavori. Egli deve coordinare i rapporti con le imprese e con i tecnici, verificare l’andamento dell’intervento, segnalare ritardi o difformità e informare tempestivamente l’assemblea.
Un programma dedicato può ricordare una scadenza o segnalare una variazione di costo, ma non può sostituire un sopralluogo, un confronto con l’impresa o la valutazione di una difficoltà sopravvenuta. La Cassazione civile, Sezione II, sentenza n. 18421 del 2011 ha ricondotto peraltro la responsabilità dell’amministratore al rispetto dei doveri di correttezza, buona fede, diligenza, prudenza e perizia.
L’assemblea tra automazione e giudizio umano
L’assemblea è il luogo nel quale i condòmini ricevono informazioni, discutono e assumono decisioni secondo le maggioranze previste dalla legge. Un sistema automatizzato può predisporre una bozza di riparto o organizzare i dati contabili, ma non può sostituire il confronto tra i partecipanti.
Lo stesso vale per il rendiconto, infatti l’art. 1130-bis c.c. richiede che la situazione economica sia esposta in modo da consentire un’immediata verifica. Talvolta un rendiconto può essere corretto dal punto di vista aritmetico e contabile, ma non realmente trasparente se l’amministratore non è in grado di spiegare l’origine delle voci, i criteri utilizzati, la situazione globale effettiva del condominio e fornire, quando necessario, ulteriori spiegazioni, ribadendo i concetti che non siano stati compresi nell’immediatezza, dimodoché venga consentita a tutti una partecipazione consapevole e una verifica effettiva della gestione.
Quando nasce una lite, l’algoritmo non basta
In situazioni di conflitto tra condòmini, l’amministratore svolge una funzione essenziale, in quanto conoscendo i condòmini e spesso anche le dinamiche che caratterizzano la vita all’interno dell’edificio, può cercare di ricomporre i conflitti ed individuare, caso per caso, la soluzione più adeguata. Non esiste infatti un’unica modalità di intervento poiché a seconda della situazione, l’amministratore può favorire il dialogo, chiarire le rispettive posizioni o proporre un percorso condiviso, con l’obiettivo di prevenire l’aggravarsi di controversie e mantenere un clima sereno all’interno del condominio.
Se l’AI sbaglia, la responsabilità non scompare
Se il sistema calcola un riparto errato, indica come moroso un condomino che ha pagato o suggerisce un’impresa inadeguata, non è sufficiente affermare che l’errore dipende dal software.
L’amministratore resta il titolare dell’incarico e deve controllare il risultato generato dal sistema. Se ha inserito dati inesatti, non ha verificato l’elaborazione o ha adottato una decisione irragionevole sulla base dell’output, il ricorso alla tecnologia non lo esonera dalle conseguenze della propria condotta.
Il futuro è nella supervisione, non nella sostituzione
I principi fissati dalla disciplina sull’intelligenza artificiale confermano la necessità di mantenere l’autonomia decisionale e l’intervento umano. L’art. 3 della legge n. 132 del 2025 richiama, tra gli altri, i principi di trasparenza, accuratezza, protezione dei dati personali, spiegabilità e sorveglianza umana.
La regola può quindi essere applicata anche alla gestione condominiale. L’intelligenza artificiale può chiaramente assistere l’amministratore nella raccolta delle informazioni, nella predisposizione dei documenti e nell’individuazione delle anomalie, ma il risultato deve restare controllabile, spiegabile e, quando necessario, correggibile.
Il condominio non è soltanto un bilancio da redigere o una serie di quote da ripartire, bensì un edificio da conservare, un insieme di rapporti interpersonali e, spesso, un luogo nel quale occorre prevenire o ricomporre conflitti.
L’AI può calcolare, riordinare e segnalare, ma l’amministratore deve verificare, spiegare, coordinare, e rispondere della gestione. La tecnologia potrà quindi cambiare il modo di amministrare un condominio, coadiuvando l’amministratore nell’esercizio delle proprie funzioni, ma non potrà sostituire il professionista proprio nei momenti nei quali è necessaria un’attenta o oculata valutazione, la capacità di discernimento, l’ascolto e la mediazione.
