Amministratore senza formazione: quando il giudice lo revoca

L’attestato annuale, l’iscrizione a un’associazione e il voto di conferma dell’assemblea non provano da soli il possesso del titolo richiesto per legge

Se il professionista che amministra il tuo condominio non ti ha mai mostrato l’attestato del corso iniziale e ti stai chiedendo se questo basti a farlo revocare dal Tribunale, la prima cosa da fare è verificare se quel requisito fosse davvero obbligatorio nel suo caso: un aggiornamento annuale, l’iscrizione a un’associazione professionale o la riconferma votata dall’assemblea non bastano a sanare la mancanza del corso di 72 ore previsto dalla legge, e il giudice può intervenire soltanto quando, dopo richieste precise da parte dei condomini, l’amministratore non riesce a dimostrare né la formazione necessaria né una valida esenzione.

Quali requisiti deve avere l’amministratore di condominio?

Chi svolge in modo professionale l’attività di amministratore deve possedere i requisiti morali e professionali stabiliti dalla legge [1]. Servono il godimento dei diritti civili, l’assenza di condanne per determinati reati, l’assenza di misure di prevenzione definitive e di protesti cambiari non cancellati, oltre al diploma di scuola secondaria superiore e alla formazione condominiale iniziale e periodica. I requisiti professionali e di onorabilità devono essere posseduti per tutta la durata dell’incarico, non soltanto al momento della nomina. Se uno di questi elementi viene meno, la posizione dell’amministratore diventa fragile, perché la legge collega proprio a questi requisiti la possibilità di continuare a gestire l’edificio.

Corso iniziale e aggiornamento annuale: qual è la differenza?

Il percorso formativo dell’amministratore si divide in due obblighi distinti tra loro. Il corso iniziale serve ad acquisire le conoscenze di base per cominciare l’attività e deve durare almeno 72 ore, con un terzo del tempo dedicato a esercitazioni pratiche [2]. L’aggiornamento periodico serve invece a mantenere la preparazione nel tempo e richiede almeno 15 ore ogni anno. Un attestato di aggiornamento dimostra soltanto una formazione recente, non la frequenza del corso iniziale. Chi possiede solo il certificato annuale, quindi, non prova automaticamente di avere il titolo che gli permette di iniziare la professione.

L’iscrizione a un’associazione di categoria basta come prova?

No. L’appartenenza a un’associazione di amministratori non sostituisce gli attestati richiesti dalla legge. Una dichiarazione dell’associazione che afferma genericamente il possesso dei requisiti ha un valore informativo limitato, perché non indica quando sia stato seguito il corso, quante ore sia durato e chi lo abbia organizzato. In Italia, inoltre, non esiste un albo pubblico degli amministratori di condominio paragonabile a quello di avvocati o commercialisti. L’iscrizione a un’associazione privata non sana quindi la mancanza della formazione obbligatoria, anche quando l’associazione goda di una buona reputazione tra i professionisti del settore.

Chi può amministrare senza il corso iniziale di 72 ore?

La legge prevede due esenzioni dalla formazione iniziale. La prima riguarda il condomino nominato amministratore del proprio edificio, per il quale non sono richiesti né il diploma né il corso iniziale e periodico previsto per i professionisti esterni [1]. La seconda riguarda chi aveva già amministrato almeno un condominio per un anno nei tre anni precedenti al 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della riforma del condominio: questa persona può continuare l’attività senza dimostrare diploma e corso iniziale, ma deve comunque seguire l’aggiornamento periodico. Le due esenzioni riguardano situazioni diverse e non si sommano automaticamente tra loro.

Come si dimostra l’esperienza che consente l’esenzione?

Non è sufficiente affermare di avere amministrato immobili per molti anni. Occorre dimostrare, con verbali di nomina, documenti condominiali o contratti, che l’attività di amministratore di almeno un condominio sia stata svolta per un anno nel triennio precedente al 18 giugno 2013. Un’attività iniziata dopo quella data non consente di evitare il corso, anche se l’amministratore ha poi gestito molti edifici negli anni successivi. Allo stesso modo, avere lavorato come collaboratore di uno studio o come dipendente di una società di amministrazione potrebbe non bastare, se non emerge che l’incarico sia stato svolto personalmente dall’interessato.

A chi spetta provare il possesso dei requisiti?

Quando un condomino contesta in modo preciso la formazione dell’amministratore, è quest’ultimo a dover produrre i documenti idonei a dimostrarla. Il condomino non può essere costretto a provare un fatto negativo, cioè che il corso non sia mai stato frequentato: può soltanto chiedere di vedere l’attestato e segnalare l’assenza di una risposta esauriente. L’amministratore dovrebbe conservare il certificato del corso iniziale, gli attestati degli aggiornamenti annuali e, se necessario, la documentazione che prova l’esperienza utile per l’esenzione. In mancanza di questi elementi, la sua posizione diventa più difficile da difendere davanti al giudice.

La riconferma dell’assemblea sana la mancanza della formazione?

No. Il voto con cui l’assemblea conferma l’amministratore, anche quando i condomini conoscono la situazione, non trasforma in regolare una nomina priva dei requisiti professionali richiesti dalla legge. I requisiti previsti dall’articolo 71-bis non sono nella disponibilità dell’assemblea e non possono essere eliminati con una delibera [1]. La riconferma dimostra soltanto che la maggioranza continua a fidarsi del professionista, ma non impedisce a un singolo condomino di rivolgersi al Tribunale per verificare la regolarità dell’incarico.

La mancata consegna dell’attestato comporta sempre la revoca?

No, bisogna distinguere tra la mancata esibizione spontanea del documento e l’effettiva assenza del requisito. Un amministratore può possedere regolarmente l’attestato senza averlo allegato alla comunicazione di accettazione dell’incarico, e questa dimenticanza, da sola, non dimostra che il corso non sia mai stato seguito. La situazione diventa rilevante quando i condomini formulano richieste precise e l’amministratore non riesce a dimostrare né la formazione né una valida esenzione. Solo in questo caso il giudice può ritenere che l’incarico sia svolto senza la qualificazione professionale necessaria.

Quando il Tribunale può revocare l’amministratore per mancata formazione?

La revoca giudiziale non deriva automaticamente da qualsiasi irregolarità: il giudice deve verificare se la condotta contestata incida davvero sul corretto svolgimento dell’incarico e sugli interessi dei condomini, trattandosi di uno dei casi di grave irregolarità che permettono la revoca su ricorso di un singolo condomino [3]. Il pregiudizio non deve consistere necessariamente in una perdita economica: può bastare che la gestione dell’edificio sia affidata a chi non dimostra la preparazione richiesta per occuparsi di contabilità, sicurezza, manutenzione e rispetto delle regole condominiali. La consapevolezza dei condomini riguardo alla carenza formativa non impedisce comunque l’intervento del giudice, perché i requisiti di legge restano indisponibili anche quando la maggioranza li ignora.

Come si chiede concretamente la revoca al giudice?

Il condomino interessato può presentare un ricorso al Tribunale del luogo in cui si trova l’edificio, indicando le irregolarità contestate e allegando le richieste inviate all’amministratore, le eventuali risposte e i documenti disponibili. Prima di agire conviene verificare che il corso iniziale fosse realmente dovuto e che l’amministratore non rientri tra i soggetti esenti, perché una contestazione fondata soltanto sull’assenza dell’attestato tra gli allegati del verbale potrebbe non bastare se il professionista riesce poi a dimostrare di possedere il requisito. La richiesta scritta di verifica dovrebbe sempre essere inviata con un mezzo che permetta di provarne la ricezione.

Dopo la revoca, chi nomina il nuovo amministratore?

La revoca e la nomina del sostituto sono due momenti distinti. Dopo la revoca, spetta innanzitutto all’assemblea scegliere il nuovo amministratore; il giudice può provvedere alla nomina soltanto quando i condomini non riescono a decidere o non deliberano nonostante la necessità di garantire la gestione dell’edificio. Chi ottiene la revoca non può quindi pretendere che lo stesso provvedimento indichi automaticamente anche il successore.Vale inoltre la regola per cui l’amministratore revocato dal giudice non può essere rinominato dall’assemblea.

La nomina di chi non ha i requisiti è valida?

La questione della revoca è distinta da quella della validità della delibera che ha nominato l’amministratore. Secondo un principio recente della Corte di cassazione, la delibera che nomina amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità e onorabilità è nulla, perché l’articolo 71-bis è una norma imperativa posta a tutela degli interessi generali della collettività [4]. La nullità colpisce anche il contratto di amministrazione concluso con il professionista privo dei requisiti, che di conseguenza non può pretendere il compenso per l’attività svolta. Questa conseguenza, però, presuppone l’accertamento della reale assenza del requisito e non può essere ricavata dal solo fatto che l’attestato non sia stato mostrato al momento della votazione.

In pratica

Se il tuo amministratore non ti ha mai mostrato la prova della formazione iniziale, chiedigli per iscritto l’attestato del corso di 72 ore e i certificati degli aggiornamenti annuali, usando un mezzo che ti permetta di dimostrare l’invio della richiesta. Se dichiara di essere esente, verifica che possa provare di avere amministrato almeno un condominio per un anno nel triennio precedente al 18 giugno 2013 oppure che sia un condomino dello stesso edificio: un attestato di aggiornamento e l’iscrizione a un’associazione non sostituiscono mai il corso iniziale, e la riconferma dell’assemblea non sana la mancanza dei requisiti. Se dopo richieste precise il professionista non dimostra né la formazione né una valida esenzione, puoi rivolgerti al Tribunale del luogo in cui si trova l’edificio per chiedere la revoca; se invece l’unico elemento mancante è l’allegazione spontanea dei certificati, valuta con attenzione la situazione prima di agire, perché questo elemento da solo potrebbe non bastare a dimostrare l’assenza dei requisiti.

Note

[1] Articolo 71-bis disp. att. cod. civ., come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220.

[2] Decreto ministeriale 13 agosto 2014, n. 140, articolo 5.

[3] Articolo 1129, undicesimo comma, cod. civ., che disciplina i casi di revoca giudiziale dell’amministratore per gravi irregolarità.

[4] Cass., sez. II, sent. n. 28195 del 31.10.2024.

Tabella riepilogativa

Domande frequenti

Quanto tempo ha il condomino per contestare la mancanza di formazione dell’amministratore?

La contestazione della delibera di nomina per mancanza dei requisiti riguarda una nullità e non un semplice vizio di annullabilità, quindi non è soggetta al termine ordinario di 30 giorni previsto per l’impugnazione delle delibere. È comunque preferibile agire tempestivamente, perché più passa il tempo più diventa difficile ricostruire la situazione e raccogliere le prove necessarie.

L’amministratore che perde i requisiti durante l’incarico deve lasciare subito?

Sì, la perdita sopravvenuta di alcuni requisiti comporta la cessazione automatica dall’incarico, e ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. La situazione è diversa da quella della mancanza originaria dei requisiti, che riguarda invece la validità stessa della nomina.

Serve un avvocato per chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore?

Il procedimento di revoca si svolge davanti al Tribunale in camera di consiglio ed è generalmente necessaria l’assistenza di un avvocato per presentare il ricorso e seguire l’udienza. Un professionista può anche aiutarti a valutare in anticipo se le irregolarità contestate siano davvero sufficienti a giustificare la revoca, evitando ricorsi destinati al rigetto.

Quanto costa avviare la procedura di revoca per mancata formazione?

I costi comprendono il contributo unificato dovuto per il ricorso e il compenso dell’avvocato, che variano in base alla complessità del caso. Se il ricorso viene accolto, chi lo ha proposto ha diritto a recuperare le spese legali dal condominio, che a sua volta può rivalersi sull’amministratore revocato.

Un amministratore straniero deve avere gli stessi requisiti formativi?

Sì, la legge non prevede eccezioni legate alla nazionalità: chiunque intenda svolgere professionalmente l’attività di amministratore di condominio in Italia deve rispettare gli stessi requisiti di onorabilità e formazione previsti per gli altri professionisti, salvo le esenzioni già indicate per i condomini che amministrano il proprio edificio o per chi operava già da tempo prima della riforma del 2012.

Fonti

Gazzetta Ufficiale – testo dell’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che indica i requisiti di onorabilità e professionalità richiesti per svolgere l’incarico di amministratore.

Ministero della Giustizia – decreto 13 agosto 2014, n. 140, che descrive criteri, contenuti e durata dei corsi di formazione iniziale e periodica.

Gazzetta Ufficiale – testo dell’articolo 1129 del Codice civile, che elenca i casi che permettono la revoca giudiziale dell’amministratore per gravi irregolarità.

Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n. 28195 del 2024, che chiarisce le conseguenze della nomina di un amministratore privo dei requisiti di legge.