Il DDL 1816 sulla riforma del condominio esiste davvero, ma al 5 maggio 2026 non è ancora legge. Questo è il punto decisivo per amministratori di condominio e condòmini: il testo contiene proposte importanti su polizze, morosità, sanzioni e requisiti professionali, ma oggi continuano a valere le regole vigenti.
Il tema torna d’attualità anche perché si avvicina Condominio in Fiera 2026, in programma a Roma l’8 maggio 2026, evento che presenta il futuro del condominio come un cambiamento concreto e mette al centro regole, diritti, doveri, sicurezza, gestione e ruolo dell’amministratore di condominio. Lo si legge nella presentazione ufficiale dell’evento pubblicata da Condominio in Fiera.
Ma quando il dibattito politico accelera, cresce anche il rischio di confondere una proposta in discussione con un obbligo già operativo. Per chi gestisce edifici, questo equivoco può costare caro: nelle assemblee, nei preventivi, nei rapporti con i condòmini e perfino nella comunicazione commerciale.
A che punto è davvero la riforma del condominio
La fotografia ufficiale viene dal Senato della Repubblica. La scheda del DDL S. 1816 indica che il testo, intitolato “Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici”, è stato presentato il 24 febbraio 2026 ed è stato assegnato il 18 marzo 2026 alla 2ª Commissione permanente (Giustizia) in sede redigente, ma risulta “non ancora iniziato l’esame”.
Questo significa una cosa molto semplice: la riforma non è entrata in vigore. Oggi il riferimento normativo resta la disciplina attuale, a partire dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, che ha riformato il condominio oltre dieci anni fa e ha inciso, tra l’altro, su nomina e obblighi dell’amministratore di condominio e sul rendiconto condominiale.
Cosa c’è nel DDL 1816 che merita attenzione adesso
Leggere il testo oggi è utile, anche se non è ancora legge, perché aiuta a capire in quale direzione si muove il dibattito. La pagina del Senato dedicata al testo del disegno di legge e il relativo fascicolo mostrano alcuni punti che, se confermati, avrebbero un impatto operativo reale.
I più rilevanti, per ora, sono questi:
| Tema | Cosa prevede il DDL 1816 | Cosa vale oggi |
| Polizza condominiale | Introduce l’obbligatorietà della polizza per perimento e responsabilità civile verso terzi | Non è oggi un obbligo generale automatico per tutti i condomìni |
| Morosità | Interviene sulla sospensione dei servizi suscettibili di utilizzazione separata e sul saldo della morosità da parte dell’acquirente | Restano le regole oggi vigenti e le verifiche caso per caso |
| Sanzioni | Prevede che il condomino risponda anche delle infrazioni commesse da chi usa il bene, anche a titolo di ospitalità | Oggi il tema va letto alla luce del regolamento e dell’art. 70 disp. att. c.c. |
| Requisiti professionali | Per alcuni edifici richiede la certificazione UNI 10801:2024 | Oggi valgono i requisiti previsti dall’art. 71-bis disp. att. c.c. |
| Compenso | Introduce la detraibilità del compenso dell’amministratore | Oggi questa detraibilità generale non esiste come regola vigente |
Il punto più delicato, e forse più divisivo, riguarda proprio la professionalizzazione dell’incarico. Il fascicolo del Senato segnala che la certificazione secondo la norma tecnica UNI 10801:2024 verrebbe richiesta a chi amministra edifici con bilanci superiori a 100.000 euro o con più di cinquanta unità immobiliari. Non per tutti, dunque, ma per una fascia rilevante del mercato.
Cosa non cambia ancora per l’amministratore di condominio
In queste settimane molti professionisti della gestione immobiliare si trovano davanti alla stessa domanda: devo già adeguarmi? La risposta, sul piano strettamente normativo, è no. Fino a quando il DDL 1816 non completerà l’iter parlamentare, l’amministratore di condominio continua a muoversi dentro il quadro vigente.
Questo quadro comprende, tra gli altri, l’art. 1129 c.c., che disciplina nomina, revoca e obblighi dell’amministratore di condominio, e l’art. 1130-bis c.c., che stabilisce il contenuto del rendiconto condominiale, con registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa.
Perché il dibattito interessa anche i condòmini
La riforma non riguarda solo gli addetti ai lavori. Tocca direttamente anche chi vive in condominio, perché parla di spese, controlli, trasparenza, morosità, sicurezza e responsabilità. Se domani diventasse obbligatoria una polizza più ampia, o se cambiassero i requisiti per amministrare grandi edifici, il riflesso si vedrebbe nelle assemblee e nei bilanci.
Per questo il momento giusto per informarsi è proprio adesso, quando il testo è ancora leggibile senza propaganda e senza fretta. Il lettore ha bisogno di sapere due cose insieme: che qualcosa si muove e che, per ora, la regola resta quella attuale.
La presentazione di Condominio in Fiera 2026 insiste su parole chiave come trasparenza, efficienza, tecnologia, giustizia e nuovo ruolo dell’amministratore di condominio. È un segnale chiaro del clima del settore. Ma il passaggio dalla discussione pubblica alla norma vincolante richiede tempi, Commissione, esame, eventuali modifiche e approvazione finale. Tra il titolo di un convegno e l’obbligo in assemblea c’è ancora, oggi, una distanza giuridica netta.
FAQ
Il DDL 1816 è già legge?
No. Al 5 maggio 2026 la scheda del Senato lo indica come assegnato alla 2ª Commissione permanente, ma non ancora esaminato.
La certificazione UNI 10801:2024 diventerebbe obbligatoria per tutti gli amministratori di condominio?
No, non secondo il testo oggi leggibile. Il fascicolo del Senato la collega agli amministratori di edifici con bilanci oltre 100.000 euro o con più di 50 unità immobiliari.
Oggi il condominio deve già stipulare una polizza obbligatoria?
No come obbligo generale di legge per tutti i casi. L’obbligatorietà figura tra le proposte del DDL 1816, non tra le regole già entrate in vigore.
Un’assemblea può comunque scegliere coperture assicurative o standard più alti prima della riforma?
Sì, se lo fa correttamente e con base deliberativa adeguata. Una scelta volontaria o prudenziale è diversa dal dire che esiste già un obbligo imposto dalla nuova legge.
Perché conviene seguire il DDL anche se non è ancora efficace?
Perché anticipa i temi su cui si giocherà il prossimo confronto di settore: professionalità, morosità, assicurazioni, sanzioni e leggibilità della gestione.
In sintesi, il DDL 1816 merita attenzione ma non scorciatoie. Per l’amministratore di condominio il compito, oggi, è doppio: continuare a rispettare le regole vigenti e prepararsi con lucidità a quelle che potrebbero arrivare, senza trasformare una proposta parlamentare in una verità già scritta nelle scale del palazzo.
Fonti
- Senato della Repubblica, scheda DDL S.1816
- Senato della Repubblica, testo del disegno di legge n. 1816
- Senato della Repubblica, fascicolo DDL 1816
- Normattiva, legge 11 dicembre 2012 n. 220
- https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1129.html
- https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.progressivo=0&art.idArticolo=10&art.versione=1&art.codiceRedazionale=012G0241&art.dataPubblicazioneGazzetta=2012-12-17&art.idGruppo=0&art.idSottoArticolo1=10&art.idSottoArticolo=1&art.flagTipoArticolo=0
- https://www.brocardi.it/disposizioni-per-attuazione-del-codice-civile/capo-i/sezione-iii/art71bis.html
- Condominio in Fiera 2026, presentazione ufficiale
