La nuova serie mette in scena un criminale che si candida a gestire il palazzo: nel nostro ordinamento i requisiti di onorabilità rendono quella carriera impossibile
È uscita su Netflix l’11 luglio una commedia criminale coreana, The Apartment Job, che parte da una premessa curiosa: un ex capo di un’organizzazione criminale si candida alla presidenza dell’associazione dei residenti di un condominio, ma il suo vero obiettivo è impadronirsi di un fondo illecito nascosto nell’edificio. Un pretesto narrativo che, visto da un’ottica professionale, apre una domanda concreta: in Italia una persona con quel passato potrebbe davvero amministrare un condominio?
La risposta è no, e non per un giudizio morale: perché lo dice una norma precisa. Dal 2013 l’ordinamento italiano subordina l’incarico di amministratore al possesso di requisiti di onorabilità e professionalità, la cui mancanza non è un dettaglio formale ma incide sulla validità stessa della nomina. Vale la pena ricordarli, perché molti condòmini non sanno di poterli pretendere.
I requisiti di onorabilità dell’amministratore
La disciplina si trova nell’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto dalla riforma del condominio. La norma elenca chi può svolgere l’incarico, e per prima cosa fissa i cosiddetti requisiti di onorabilità: il godimento dei diritti civili; l’assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica e il patrimonio, oltre che per ogni altro delitto non colposo punito con la reclusione non inferiore nel minimo a due anni e non superiore nel massimo a cinque; l’assenza di misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione; il non essere interdetti o inabilitati; l’assenza del proprio nome nell’elenco dei protesti cambiari.
A questi si aggiungono i requisiti di professionalità: il diploma di scuola secondaria di secondo grado e la frequenza di un corso di formazione iniziale, con l’obbligo di aggiornamento periodico. Questi ultimi due non sono richiesti quando l’amministratore è nominato tra i condòmini dello stabile — il cosiddetto amministratore interno — mentre i requisiti di onorabilità non ammettono eccezioni, e valgono per chiunque assuma l’incarico. Se l’incarico è affidato a una società, i requisiti devono essere posseduti anche da chi gestisce concretamente il condominio.
Le condanne che chiudono la porta
Il catalogo dei delitti ostativi è significativo proprio rispetto al personaggio della serie. I reati contro il patrimonio — furto, appropriazione indebita, truffa, estorsione — impediscono l’accesso alla professione, così come quelli contro la fede pubblica e contro l’amministrazione della giustizia. La ragione è evidente: l’amministratore maneggia il denaro altrui, tiene la contabilità di decine di famiglie ed è depositario di una fiducia collettiva.
La legge, del resto, non punisce a vita: la riabilitazione consente il recupero dei requisiti nei casi previsti. Ma finché la condanna produce i suoi effetti, l’incarico è precluso. È la differenza tra la finzione e l’ordinamento: nella serie il passato criminale è il motore comico della vicenda; nella realtà italiana sarebbe, semplicemente, uno sbarramento all’ingresso.
Che cosa succede se l’amministratore non ha i requisiti
Qui la norma è rigorosa, e conviene distinguere due situazioni. Se i requisiti vengono meno durante il mandato — per esempio per una condanna sopravvenuta — la perdita comporta la cessazione dall’incarico, e ciascun condòmino può convocare l’assemblea senza formalità per nominare il sostituto. Non serve una delibera di revoca: l’assemblea si limita a prenderne atto.
Diverso, e più grave, il caso di chi i requisiti non li aveva già al momento della nomina. Secondo la Corte di cassazione, la delibera che nomina un soggetto sprovvisto dei requisiti previsti dall’art. 71-bis è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti posti a tutela di interessi generali. Una nullità, per giunta, che può essere fatta valere in ogni tempo, senza il termine di trenta giorni previsto per le delibere annullabili.
Requisiti dell’amministratore: cosa prevede la legge
| Requisito | Vale anche per l’amministratore interno? |
| Godimento dei diritti civili | Sì |
| Nessuna condanna per i delitti indicati dalla legge | Sì |
| Nessuna misura di prevenzione definitiva | Sì |
| Non interdetto né inabilitato; nessun protesto | Sì |
| Diploma e formazione iniziale e periodica | No: non richiesti se è un condòmino |
Come si verifica, e come si protegge la cassa
Nella prassi l’amministratore si limita spesso ad autodichiarare, nell’offerta o al momento dell’accettazione, di possedere i requisiti di legge. È una dichiarazione unilaterale, e i condòmini possono chiedere qualcosa di più: i certificati rilevanti — casellario giudiziale, godimento dei diritti civili, carichi pendenti — sono richiedibili solo dall’interessato, che può però produrli in assemblea. Domandarli non è un’offesa alla professione: è diligenza.
Sul fronte del denaro, la vera difesa è strutturale. La legge impone all’amministratore di far transitare tutte le somme del condominio su un conto corrente intestato al condominio stesso, distinto dal proprio patrimonio, che ogni condòmino ha diritto di consultare. È la barriera che rende difficile, nella realtà, il colpo immaginato dalla fiction. In caso di gravi irregolarità — ammanchi, mancato rendiconto, confusione tra patrimoni — ciascun condòmino può chiedere all’autorità giudiziaria la revoca dell’amministratore.
Che cosa può fare l’assemblea prima di nominare
• Chiedere al candidato la documentazione che attesti i requisiti di onorabilità, oltre all’autodichiarazione.
• Verificare la formazione iniziale e l’aggiornamento periodico, salvo che si tratti di un condòmino dello stabile.
• Pretendere l’indicazione analitica del compenso e le condizioni dell’incarico, verbalizzandole.
• Accertarsi che sia aperto e attivo il conto corrente intestato al condominio, e ricordare il diritto di consultarlo.
• Se emergono gravi irregolarità, valutare la revoca, anche giudiziaria.
La serie, insomma, gioca su un cortocircuito efficace: il crimine organizzato che si misura con assemblee, quote e liti sui parcheggi. Il diritto italiano, però, ha già scritto il finale: chi ha certe condanne alle spalle quel ruolo non può ricoprirlo, e se lo ottiene la sua nomina è nulla. La fiducia, in condominio, non si conquista con l’astuzia: si verifica con i documenti.
Avv. Raffaele Marascio
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e divulgativo e non costituiscono un parere legale riferito al caso concreto. Per la valutazione di una situazione specifica è opportuno rivolgersi a un professionista qualificato. TUTELA Condomini è una testata giornalistica registrata e indipendente.
