Quando la locazione è stata regolarmente deliberata e il credito è documentato, l’amministratore può agire in via monitoria senza ulteriore autorizzazione assembleare; decisiva resta però la prova delle singole voci richieste.
La gestione dell’ex casa del portiere concessa in locazione solleva, nella pratica condominiale, due questioni centrali: da un lato, la legittimazione dell’amministratore ad agire per il recupero dei canoni non versati; dall’altro, la necessità di dimostrare con precisione l’esistenza e l’ammontare del credito, distinguendo tra canone e oneri accessori.
Su questi aspetti si è pronunciata la App. Roma n. 1136/2026, che ha confermato la possibilità per l’amministratore di promuovere un procedimento monitorio per la riscossione dei canoni di locazione di un bene comune, purché la locazione sia stata deliberata dall’assemblea e la pretesa sia adeguatamente documentata.
La vicenda: morosità e contestazione dei poteri
Nel caso esaminato, il condominio aveva deliberato la locazione dell’ex casa del portiere a una condomina, stabilendo un canone mensile e una somma aggiuntiva per oneri accessori. A fronte della morosità, l’amministratore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo.
La conduttrice, opponendosi, contestava la legittimazione dell’amministratore ad agire senza specifica autorizzazione assembleare per il decreto ingiuntivo, la quantificazione del credito e la debenza degli oneri accessori.
Il Tribunale aveva revocato il decreto ingiuntivo ma, nel merito, aveva condannato la conduttrice al pagamento del minor importo accertato, escludendo però la voce relativa agli oneri accessori per carenza di prova.
La Corte d’Appello ha confermato questa impostazione.
I poteri dell’amministratore nella gestione della locazione
Il punto decisivo riguarda l’inquadramento della locazione dell’immobile condominiale.
Secondo la Corte, la delibera assembleare che autorizza la locazione dell’ex casa del portiere integra un atto di ordinaria amministrazione, quando si tratta di gestione di un bene comune non direttamente utilizzabile da tutti i condomini.
In tale prospettiva, la successiva attività di recupero dei canoni insoluti rientra nelle attribuzioni tipiche dell’amministratore previste dall’art. 1130 c.c., senza necessità di una nuova e specifica delibera autorizzativa per l’azione monitoria.
L’amministratore, dunque, è legittimato a richiedere il decreto ingiuntivo, a costituirsi nel giudizio di opposizione e a difendere la pretesa creditoria del condominio.
La Corte richiama l’orientamento consolidato della Cassazione secondo cui, quando la lite rientra nelle attribuzioni proprie dell’amministratore, non è necessaria una preventiva autorizzazione assembleare ulteriore.
Il limite probatorio: canoni sì, oneri solo se provati
Se sul piano della legittimazione la posizione dell’amministratore è stata ritenuta pienamente corretta, sul piano probatorio la Corte ha mostrato un approccio rigoroso.
La debenza dei canoni residui è stata riconosciuta sulla base, del contratto di locazione, delle delibere assembleari, delle risultanze contabili approvate e dell’assenza di prova del pagamento da parte della conduttrice.
Diversamente, la voce relativa agli oneri accessori è stata esclusa perché il condominio non ha fornito prova adeguata della loro debenza concreta e della relativa quantificazione.
Il principio che emerge è chiaro: la legittimazione ad agire non esonera dall’onere di dimostrare in modo puntuale ciascuna voce del credito richiesto.
La pronuncia della Corte d’Appello di Roma conferma un orientamento ormai consolidato: se la locazione dell’ex casa del portiere è stata regolarmente deliberata e rientra nella gestione ordinaria del bene comune, l’amministratore può agire in via monitoria per il recupero dei canoni non pagati senza necessità di una nuova autorizzazione assembleare.
Resta però decisivo il profilo probatorio: il condominio deve dimostrare con precisione l’esistenza e l’ammontare del credito, voce per voce. La carenza di prova, anche su una sola componente (come gli oneri accessori), può comportare la riduzione della pretesa.
E per quanto riguarda invece la privacy all’interno delle parti comuni? Approfondisci il tema e scopri come essere conforme alla normativa sulla privacy in condominio scaricando il nostro manuale gratuito rielaborato e aggiornato. Clicca sul seguente link: https://www.tutelacondomini.it/nuove-linee-guida-privacy-in-condominio/
