Le parti comuni possono essere usate da tutti, ma non trasformate in rimesse private. Il parcheggio di moto e bici nell’androne è illegittimo se altera la destinazione d’uso o viola il regolamento condominiale.
L’androne condominiale è uno spazio comune destinato al passaggio. Eppure, soprattutto nei palazzi privi di garage o rastrelliere dedicate, diventa spesso il luogo “comodo” dove lasciare scooter e biciclette. Ma è davvero consentito? La risposta dipende dall’equilibrio tra diritto individuale di utilizzo e tutela collettiva degli spazi comuni. Una recente decisione del Tribunale di Torre Annunziata (3 settembre 2025, n. 1970) ha chiarito quali sono i limiti invalicabili.
Il caso esaminato dal tribunale
La vicenda nasce dall’iniziativa di una condomina che ha contestato l’uso sistematico dell’androne e dei vialetti comuni come parcheggio per motocicli e biciclette. Secondo quanto accertato in giudizio, questi mezzi non solo ostruivano il passaggio, ma contribuivano anche al deterioramento della pavimentazione.
Il giudice ha ritenuto illegittima la sosta abituale, evidenziando che quegli spazi erano destinati esclusivamente al transito pedonale e non potevano essere trasformati, di fatto, in un deposito stabile di veicoli.
L’uso delle parti comuni secondo il codice civile
La disciplina di riferimento è l’articolo 1102 del codice civile. La norma consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune anche in modo più intenso rispetto agli altri, ma a due condizioni precise: non deve alterarne la destinazione e non deve impedire agli altri il pari utilizzo.
Questo significa che un uso temporaneo e occasionale può essere tollerabile, mentre un’occupazione stabile che trasformi l’androne da spazio di transito a rimessa privata costituisce un’alterazione della funzione originaria. Non è necessario che lo spazio sia completamente bloccato: è sufficiente che l’utilizzo sia strutturalmente incompatibile con la sua destinazione.
Il ruolo del regolamento condominiale
Nel caso concreto, il regolamento aveva natura contrattuale e vietava espressamente la sosta nelle aree comuni destinate al passaggio. Era ammessa soltanto una fermata temporanea per carico e scarico.
Un regolamento di questo tipo ha valore vincolante per tutti i condomini. Non può essere superato da comportamenti difformi né da consuetudini interne. Se vieta il parcheggio, tale divieto resta efficace finché non viene modificato formalmente con le maggioranze richieste, che spesso, trattandosi di diritti individuali, richiedono l’unanimità.
L’abitudine non rende lecito il comportamento
Una delle difese più frequenti in casi simili è l’argomento della “prassi consolidata”. Tuttavia, il tribunale ha ribadito che un comportamento contrario al regolamento non diventa lecito solo perché tollerato nel tempo.
L’abitudine non può modificare implicitamente un regolamento contrattuale. Per cambiare la destinazione di uno spazio comune occorre una delibera formale adottata nel rispetto delle regole previste dalla legge.
Non basta lasciare spazio per passare
Un altro punto chiarito dalla sentenza riguarda l’idea che il parcheggio sia legittimo se resta comunque spazio per il transito. Il giudice ha escluso questa interpretazione: la violazione non si verifica solo quando l’area è completamente occupata, ma anche quando l’uso è incompatibile con la funzione originaria.
Un androne nato per il passaggio non può essere utilizzato stabilmente come parcheggio, anche se tecnicamente resta un corridoio libero. L’incompatibilità funzionale è sufficiente per configurare l’illegittimità.
Il caso del supercondominio
La decisione ha toccato anche il tema del supercondominio, ossia la situazione in cui più edifici condividono beni comuni come vialetti, cancelli o cortili. Anche in questo contesto le regole sull’uso delle parti comuni restano pienamente applicabili.
Il supercondominio è un’entità gestionale autonoma con propri organi e proprio regolamento. Le aree sovracondominiali devono essere utilizzate nel rispetto della loro destinazione, esattamente come accade nei singoli condomìni.
I poteri dell’amministratore in giudizio
La sentenza ha dunque chiarito che l’amministratore può difendere il condominio in giudizio senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea quando la controversia riguarda l’uso delle parti comuni e il rispetto del regolamento. L’articolo 1131, comma 2, del codice civile gli attribuisce questa legittimazione autonoma.
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