Il documento che può cambiare le sorti di una compravendita immobiliare
Quando si vende un immobile in condominio, la liberatoria dell’amministratore è davvero necessaria? È una delle domande più frequenti tra chi si appresta a sottoscrivere un atto di compravendita. Il tema non è solo burocratico: riguarda la tutela dell’acquirente, la responsabilità solidale tra venditore e compratore e, non da ultimo, la trasparenza nei rapporti condominiali. In questo articolo approfondiamo la funzione della liberatoria, i rischi della sua assenza, e cosa prevede la legge.
La liberatoria è obbligatoria per vendere casa?
No, non è obbligatoria per legge, ma è fortemente consigliata. Nessuna norma impone che l’atto di compravendita sia accompagnato dalla liberatoria, ma questo non significa che si possa ignorare con leggerezza. Il notaio può comunque procedere al rogito anche senza questo documento, inserendo delle specifiche clausole di esonero di responsabilità. Tuttavia, la prassi professionale suggerisce sempre di ottenerla prima del rogito per evitare contenziosi futuri. La liberatoria ha infatti una funzione essenziale: documentare lo stato dei pagamenti condominiali, e quindi segnalare eventuali spese arretrate a carico del venditore. È una forma concreta di protezione per l’acquirente, che potrebbe altrimenti ritrovarsi a dover sostenere costi imprevisti.
A cosa serve davvero la liberatoria?
Serve a garantire chiarezza, certezza e sicurezza nella compravendita. La liberatoria è l’attestazione che l’amministratore di condominio rilascia al venditore e in cui si dichiara se quest’ultimo è in regola con i versamenti delle quote ordinarie e straordinarie. Si tratta di un documento fondamentale non tanto per la validità dell’atto in sé, quanto per la tutela legale ed economica di tutte le parti coinvolte. Infatti, l’acquirente, secondo l’art. 63 disp. att. c.c., è responsabile in solido con il venditore per le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. Questo significa che in assenza di liberatoria e con eventuali debiti non dichiarati, l’amministratore potrà richiedere il pagamento delle morosità anche al nuovo proprietario.
Può l’amministratore rifiutarsi di rilasciare la liberatoria?
No, l’amministratore ha l’obbligo di rilasciare l’attestazione su richiesta del condomino. L’articolo 1130, n. 9 del Codice civile parla chiaro: rientra tra i compiti dell’amministratore fornire certificazioni che riguardano lo stato dei pagamenti e le liti condominiali. Tuttavia, ci sono dei casi in cui la liberatoria può essere rilasciata con riserva o con la dicitura “salvo conguaglio”. Questo avviene, ad esempio, se la contabilità non è aggiornata o se ci sono spese straordinarie deliberate ma non ancora esigibili. In queste ipotesi, il documento conserva comunque la sua validità, ma segnala all’acquirente la presenza di elementi incerti che potrebbero influire sulla sua futura posizione debitoria.
È il notaio a dover verificare la liberatoria?
Non esattamente. Il notaio può, ma non deve richiederla. Non spetta al notaio l’obbligo di acquisire la liberatoria, anche se, in assenza di questa, può scegliere di inserire nel rogito una dichiarazione in cui l’acquirente afferma di essere consapevole del rischio. Oppure può richiedere una autodichiarazione del venditore. Tuttavia, sempre più spesso i notai richiedono la liberatoria come documento integrativo a tutela delle parti. La sua assenza può generare incertezze e, in casi estremi, portare anche al rinvio dell’atto. Di conseguenza, è nell’interesse stesso del venditore procurarsela con anticipo, presentandola in tempo utile per la redazione dell’atto.
Chi paga se ci sono morosità condominiali non dichiarate?
Il nuovo proprietario potrebbe dover pagare anche se non era a conoscenza del debito. Questa è forse la conseguenza più insidiosa in caso di mancata liberatoria: l’acquirente si troverebbe, per legge, a dover condividere il debito del venditore nei limiti dell’anno in corso e del precedente. Solo un accordo tra le parti può stabilire altrimenti, ma tale pattuizione non vincola il condominio, che resta comunque legittimato ad agire anche contro il nuovo condòmino. In definitiva, la liberatoria serve proprio a mettere nero su bianco la situazione debitoria, permettendo così all’acquirente di richiedere eventuali garanzie contrattuali o clausole di rimborso. È dunque uno strumento di diligenza e prudenza giuridica, di cui è bene non fare a meno.
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