Sottotitolo: la soglia degli otto condòmini, i quorum per nominare e revocare e gli strumenti del singolo condòmino contro le gravi irregolarità.
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Oltre gli otto condòmini la nomina dell’amministratore è un obbligo di legge; sotto quella soglia resta una scelta dei proprietari. Una volta nominato, il mandato non è blindato: l’assemblea può revocarlo in ogni momento e, davanti a gravi irregolarità, basta un solo condòmino per chiederne la rimozione al giudice.
Punti chiave
• La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto (art. 1129 c.c.).
• L’incarico dura un anno e si intende rinnovato per un’eguale durata, salvo revoca o dimissioni.
• Nomina e revoca richiedono sempre la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136 c.c.).
• La revoca senza giusta causa può comportare il risarcimento del compenso residuo; quella per gravi irregolarità no.
• Per le gravi irregolarità anche un solo condòmino può chiedere la revoca giudiziale al tribunale.
Quando la nomina dell’amministratore è obbligatoria
La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Lo stabilisce l’art. 1129 c.c., nel testo riformato dalla legge n. 220 del 2012. Fino a otto proprietari la nomina è facoltativa: si parla di «condominio minimo», che i comproprietari possono gestire direttamente.
Da nove condòmini in su l’assemblea deve provvedere. Se non riesce a deliberare, la nomina può essere chiesta all’autorità giudiziaria anche da un solo condòmino o dallo stesso amministratore dimissionario che voglia liberarsi della gestione provvisoria.
La soglia si conta sulle teste dei proprietari, non sulle unità immobiliari: un singolo condòmino con più appartamenti vale come un solo partecipante. Nel condominio minimo i comproprietari deliberano all’unanimità o, in caso di stallo, possono comunque rivolgersi al giudice per gli atti urgenti di gestione.
Quanto dura il mandato e come si rinnova
Il mandato dell’amministratore dura un anno. L’art. 1129 c.c. prevede che l’incarico si intenda rinnovato per un’eguale durata, salvo diversa decisione dell’assemblea o rinuncia dell’amministratore. Nella pratica il rapporto si articola su un primo anno e un rinnovo, fino a revoca o dimissioni.
Alla scadenza, e fino alla nomina del sostituto, l’amministratore resta in carica in regime di prorogatio. La continuità serve a non lasciare il condominio privo di gestione e di rappresentanza.
Le maggioranze per nominare e revocare l’amministratore
Nominare o revocare l’amministratore richiede una doppia maggioranza. L’art. 1136 c.c.impone, sia in prima sia in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi.
È una soglia più alta di quella ordinaria di seconda convocazione: per la nomina e la revoca non basta il terzo del valore previsto per le altre delibere. Senza i 500 millesimi la decisione è annullabile, anche quando ha raccolto la maggioranza numerica dei presenti.
La delibera viziata non è automaticamente priva di effetti: va impugnata davanti al tribunale entro trenta giorni dalla riunione, dai dissenzienti o assenti, ai sensi dell’art. 1137 c.c. Per questo è essenziale verbalizzare con cura i voti e i millesimi raggiunti.
Revoca con o senza giusta causa: gli effetti economici
L’assemblea può revocare l’amministratore in ogni momento, ma le conseguenze economiche dipendono dal motivo. Poiché l’amministratore è un mandatario, la revoca senza giusta causa può dargli diritto al risarcimento del danno, di norma commisurato al compenso che gli sarebbe spettato fino alla scadenza naturale, secondo i principi del mandato oneroso (art. 1725 c.c.).
Quando invece la revoca poggia su gravi irregolarità accertate, il diritto al risarcimento viene meno. La distinzione tra le due ipotesi è quindi decisiva per i costi a carico del condominio.
Le gravi irregolarità che giustificano la revoca
Alcune condotte legittimano di per sé la rimozione dell’amministratore. L’art. 1129 c.c. individua, tra le gravi irregolarità, in particolare:
• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• la mancata apertura o utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
• la gestione che genera confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore;
• la mancata esecuzione delle delibere assembleari o dei provvedimenti giudiziari e amministrativi;
• l’omessa cura diligente dell’azione di riscossione verso i condòmini morosi;
• la mancata comunicazione all’assemblea di citazioni o atti che esorbitano dalle sue attribuzioni.
In presenza di questi presupposti la revoca è pienamente legittima e non comporta alcun risarcimento a favore dell’amministratore.
La revoca giudiziale: quando basta un solo condòmino
Se l’assemblea non revoca l’amministratore nonostante le irregolarità, i proprietari non restano senza tutela. Anche un solo condòmino può rivolgersi al tribunale per la revoca giudiziale, nei casi di gravi irregolarità o di mancata resa del conto della gestione. Il provvedimento del giudice estingue il mandato con effetto immediato.
Per le spese legali il condòmino che ha agito ha titolo di rivalsa verso il condominio, il quale a sua volta può rivalersi sull’amministratore revocato.
Le vie della revoca a confronto
| Tipo di revoca | Chi decide | Condizioni | Effetti economici |
| Senza giusta causa | Assemblea | Maggioranza intervenuti e almeno 500 millesimi | Possibile risarcimento del compenso residuo |
| Per gravi irregolarità | Assemblea | Maggioranza intervenuti e almeno 500 millesimi | Nessun risarcimento |
| Giudiziale | Tribunale (anche su ricorso di un solo condòmino) | Gravi irregolarità o mancata resa del conto | Effetto immediato; nessun risarcimento |
In sintesi
La gestione dell’amministratore poggia su due regole semplici: un obbligo legato al numero dei condòmini e maggioranze qualificate per nomina e revoca. Conoscere i quorum e gli effetti economici evita delibere annullabili e contenziosi inutili.
Quando emergono irregolarità gravi, il singolo condòmino non è mai privo di strumenti: la via assembleare e quella giudiziale restano sempre praticabili. Una raccomandazione pratica: prima di promuovere la revoca conviene richiedere per iscritto la documentazione e il rendiconto, così da fondare la richiesta su elementi verificabili e ridurre il rischio di contestazioni.
Domande frequenti
In un condominio di sei proprietari è obbligatorio l’amministratore?
No. L’obbligo scatta solo quando i condòmini sono più di otto. Con sei proprietari l’assemblea può comunque nominarlo se raggiunge i quorum, ma in mancanza può gestire lo stabile in autonomia, senza sanzioni.
Che maggioranza serve per revocare l’amministratore?
La maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi, sia in prima sia in seconda convocazione. È lo stesso quorum richiesto per la nomina.
Serve una giusta causa per revocare l’amministratore?
No, l’assemblea può revocare in ogni tempo. Tuttavia, in assenza di giusta causa, l’amministratore può chiedere il risarcimento del compenso residuo. La giusta causa, invece, esclude ogni risarcimento.
Cosa fare se l’amministratore revocato non consegna i documenti?
Alla cessazione dell’incarico la consegna della documentazione è un obbligo di legge (art. 1129 c.c.). In caso di rifiuto, il nuovo amministratore può agire d’urgenza in tribunale, con ricorso ex art. 700 c.p.c., per ottenere la consegna, oltre al risarcimento dei danni da ritardo.
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