Le spese ordinarie spettano di regola al conduttore, quelle straordinarie al proprietario, ma la quota di ciascun condomino non segue i semplici millesimi generali
Se hai affittato o preso in affitto un appartamento in un condominio con ascensore e vuoi sapere chi debba pagare la manutenzione, la legge distingue in modo piuttosto chiaro tra spese ordinarie e straordinarie. Meno nota, invece, è la regola con cui viene calcolata la quota di ciascun condomino: non si tratta semplicemente della tabella millesimale generale dello stabile, ma di un criterio specifico previsto dal Codice civile proprio per ascensori e scale.
Chi paga la manutenzione dell’ascensore: il proprietario o l’inquilino?
Dipende dal tipo di spesa: quelle di funzionamento e di ordinaria manutenzione spettano di regola al conduttore, mentre quelle straordinarie restano a carico del proprietario. L’articolo 1576 del Codice civile stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1]. Per l’ascensore, in particolare, l’articolo 9 della legge n. 392 del 1978 individua espressamente questa voce: sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, insieme ad altri servizi comuni come fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento [2]. La legge, quindi, non lascia il criterio all’interpretazione delle parti: individua direttamente quali voci ricadano sull’inquilino, salvo che il contratto preveda diversamente.
Cosa si intende per spese ordinarie e straordinarie?
Le spese ordinarie sono quelle che concorrono al normale funzionamento e mantenimento dell’impianto, mentre quelle straordinarie riguardano interventi più rilevanti, spesso legati a un miglioramento dell’efficienza o della sicurezza. Rientrano tipicamente tra le spese ordinarie la pulizia periodica della cabina, il consumo di energia elettrica necessario al funzionamento e i controlli di manutenzione previsti dal contratto di assistenza; tra quelle straordinarie rientrano invece interventi come la sostituzione del motore, l’adeguamento a nuove normative di sicurezza o la sostituzione integrale dell’impianto. Questa distinzione non dipende dal nome dato all’intervento in fattura, ma dalla sua reale natura: un lavoro presentato genericamente come “manutenzione” può in realtà nascondere un intervento straordinario, e viceversa.
Quali spese rientrano tra quelle ordinarie a carico dell’inquilino?
Nell’ambito della locazione, il conduttore sostiene le spese collegate all’uso quotidiano dell’impianto, non quelle legate al suo deterioramento strutturale o alla sua conservazione nel tempo. Rientrano quindi tra le spese ordinarie la pulizia dell’ascensore, il contratto di manutenzione periodica con la ditta incaricata, i piccoli interventi di regolazione e i consumi energetici necessari al funzionamento. Se il contratto di locazione non prevede diversamente, l’inquilino deve attendersi che queste voci gli vengano regolarmente addebitate tra gli oneri accessori, insieme alle altre spese di gestione condominiale a lui riferibili.
Quali spese sono invece straordinarie e restano al proprietario?
Le spese straordinarie riguardano interventi che superano la normale gestione dell’impianto, come la sostituzione di componenti rilevanti, l’ammodernamento tecnologico o l’adeguamento a nuove normative di sicurezza. Un esempio tipico è l’installazione di un dispositivo richiesto da una normativa sopravvenuta, oppure la sostituzione del motore o della cabina quando l’impianto ha raggiunto la fine della propria vita utile. Queste spese, salvo diverso accordo tra le parti, restano a carico del proprietario, perché riguardano la conservazione strutturale del bene, non il suo semplice funzionamento quotidiano.
Come si calcola la quota di ciascun condomino?
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, la quota dovuta da ciascun proprietario per l’ascensore non segue la generica tabella millesimale dello stabile, ma un criterio specifico previsto dall’articolo 1124 del Codice civile per la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori già esistenti. La norma stabilisce che la spesa venga suddivisa secondo un criterio composto: per metà in base al valore delle singole proprietà, secondo i millesimi generali, e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano rispetto al suolo [3]. In pratica, i proprietari dei piani più alti contribuiscono maggiormente alla metà della spesa collegata all’altezza, mentre l’altra metà dipende soltanto dal valore millesimale della proprietà, indipendentemente dal piano su cui si trova. Non è quindi corretto affermare che basti consultare la tabella millesimale generale dello stabile per calcolare la quota dovuta per l’ascensore: occorre applicare questo criterio specifico, distinto da quello usato per la maggior parte delle altre spese condominiali.
Chi abita al piano terra deve pagare, e quanto?
Sì, anche i proprietari dei locali al piano terra devono generalmente contribuire alle spese dell’ascensore, ma non nella stessa misura degli altri piani. Applicando il criterio dell’articolo 1124, il piano terra corrisponde al livello più basso nel calcolo della componente legata all’altezza, e quindi contribuisce a quella parte della spesa in misura minima o nulla, mentre resta comunque tenuto a versare la quota calcolata sulla base del valore della propria proprietà. La Corte di cassazione ha inoltre confermato che questo obbligo può sussistere anche per i locali che non utilizzano l’ascensore per accedere alla propria unità, quando l’impianto consente comunque di raggiungere altre parti comuni dell’edificio, come un tetto o un terrazzo condominiale [4]. Un’eventuale esclusione totale dal pagamento richiede quindi una specifica deroga contrattuale o la dimostrazione che l’impianto non serva in alcun modo quell’unità immobiliare, non basta la semplice collocazione al piano terra.
Il proprietario e l’inquilino possono accordarsi diversamente?
Sì: sia l’articolo 1576 del Codice civile sia l’articolo 9 della legge n. 392 del 1978 prevedono espressamente che la ripartizione appena descritta operi salvo patto contrario tra le parti. Un contratto di locazione può quindi stabilire una diversa distribuzione degli oneri, per esempio ponendo a carico dell’inquilino anche alcune spese che la legge attribuirebbe di regola al proprietario, o viceversa. Prima di firmare il contratto, conviene sempre leggere con attenzione le clausole relative agli oneri accessori, perché queste possono modificare in modo significativo la ripartizione altrimenti prevista dalla legge.
In pratica
Se hai affittato o preso in affitto un appartamento con ascensore, ricorda che pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione spettano normalmente all’inquilino, mentre sostituzioni rilevanti e adeguamenti straordinari restano a carico del proprietario, salvo diverso accordo scritto nel contratto. Per calcolare la quota dovuta da ciascun condomino non basta consultare la tabella millesimale generale: la legge prevede un criterio specifico, che divide la spesa per metà secondo il valore della proprietà e per metà secondo l’altezza del piano, e che si applica anche ai proprietari del piano terra, sia pure con un contributo ridotto per la componente legata all’altezza. In caso di dubbi sulla corretta ripartizione, verifica sempre quale criterio sia stato effettivamente applicato dall’amministratore prima di contestare l’importo richiesto.
Tabella riepilogativa
| Domanda | Risposta breve | Cosa fare |
|---|---|---|
| Chi paga la pulizia e il funzionamento dell’ascensore? | L’inquilino, salvo patto contrario | Verificare gli oneri accessori nel contratto |
| Chi paga la sostituzione del motore o della cabina? | Il proprietario | Verificare se si tratti di spesa straordinaria |
| Come si calcola la quota di ciascun condomino? | Per metà secondo il valore, per metà secondo l’altezza | Verificare l’applicazione dell’articolo 1124 c.c. |
| Il piano terra deve pagare per l’ascensore? | Sì, ma con un contributo ridotto per la componente altezza | Verificare l’eventuale utilità dell’impianto per altre parti comuni |
| Si può stabilire una diversa ripartizione? | Sì, con un accordo scritto tra proprietario e inquilino | Leggere attentamente le clausole del contratto |
Domande frequenti
La pulizia dell’ascensore spetta sempre all’inquilino?
Sì, salvo che il contratto di locazione preveda diversamente. La legge la include espressamente tra le spese ordinarie a carico del conduttore.
Basta la tabella millesimale generale per calcolare la quota dell’ascensore?
No. L’articolo 1124 del Codice civile prevede un criterio specifico, diviso per metà secondo il valore della proprietà e per metà secondo l’altezza del piano dal suolo.
Chi abita al piano terra è esonerato dal pagamento?
Non automaticamente. Deve comunque contribuire alla quota calcolata sul valore della proprietà, anche se la componente legata all’altezza è ridotta o nulla.
Un adeguamento normativo dell’ascensore è una spesa ordinaria o straordinaria?
Normalmente straordinaria, perché riguarda un miglioramento della sicurezza o dell’efficienza dell’impianto, non la sua semplice gestione quotidiana.
Il contratto di locazione può modificare questa ripartizione?
Sì, sia l’articolo 1576 del Codice civile sia l’articolo 9 della legge n. 392/1978 ammettono un patto contrario tra le parti.
Note
[1] Articolo 1576 del Codice civile, sull’obbligo del locatore di eseguire le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore.
[2] Articolo 9 della legge 27.07.1978, n. 392, sulle spese di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore a carico del conduttore, salvo patto contrario.
[3] Articolo 1124 del Codice civile, sulla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori già esistenti, con il criterio di riparto per metà in base al valore delle proprietà e per metà in base all’altezza di ciascun piano.
[4] Corte di cassazione, Sezione II civile, sentenza n. 31675 del 04.12.2025, sulla partecipazione dei proprietari di unità al piano terra alle spese dell’ascensore quando l’impianto consente di raggiungere altre parti comuni dell’edificio.
Fonti
Brocardi – Articolo 1576 del Codice civile — il testo della norma sulle riparazioni necessarie a carico del locatore
Normattiva – Legge 27 luglio 1978, n. 392 — il testo della legge sull’equo canone, con l’articolo 9 sugli oneri accessori a carico del conduttore
Normattiva – Codice civile — il testo vigente dell’articolo 1124 sul criterio di riparto delle spese per scale e ascensori
