Dove deve svolgersi la riunione dei condòmini? Esistono dei requisiti specifici? Quali sono? E che ruolo ha l’amministratore?

Il luogo in cui svolgere l’assemblea condominiale deve essere idoneo ad ospitare tutti i condòmini e a garantire la privacy di chi abita lo stabile, impedendo accessi indebiti.

Ma quale ruolo ha l’amministratore nella scelta del luogo in cui deve tenersi l’assemblea? E quali sono i requisiti che esattamente deve possedere il locale utilizzato?

Privacy e condominio: chi decide il luogo dell’assemblea?

Il luogo in cui si deve tenere l’assemblea deve essere deciso dall’amministratore, nel caso in cui il regolamento condominiale non ne preveda già uno. Questo è l’orientamento ribadito sia dalla Cassazione  con la sentenza 14461/1999, che dalla giurisprudenza di merito della Corte d’appello di Firenze con la sentenza 1249/2005 e del Tribunale di Imperia con la sentenza 20 marzo 2000.

In ogni caso, qualora però i condòmini dovessero chiedergli di mutare la destinazione del luogo perché non ritenuto idoneo, l’amministratore non potrà insistere sulle proprie posizioni, ma sarà tenuto ad assecondare la volontà dei condòmini, non potendo imporre un luogo a lui congeniale, ma scomodo al resto del condominio. 

L’assemblea non potrà svolgersi in un luogo troppo distante per i condòmini, tale da compromettere la loro partecipazione alla riunione. La Corte di Appello di Milano ha infatti annullato la delibera di un’assemblea tenutasi lontana dal condominio, al punto di impedire la partecipazione ad un condomino affetto da disabilità motoria. Lo stesso provvedimento è stato adottato dalla Corte di Appello di Firenze, che ha annullato la delibera di un’assemblea, perché svoltasi in luogo diverso da quello indicato inizialmente, senza averne dato congruo preavviso ad alcuni condòmini e impedendo così di fatto la loro partecipazione.

Assemblea condominiale e privacy: i requisiti

Il luogo di svolgimento dell’assemblea deve essere adeguato, accessibile e riservato. Il Codice civile non elenca dei requisiti specifici, ma la giurisprudenza più recente ritiene che l’inidoneità del luogo in cui si svolge l’assemblea possa comportare la nullità della stessa delibera.

Con la sentenza n. 1035 del 6 novembre 2023 il Tribunale di Rimini ha annullato una delibera assembleare a causa della scelta inidonea, da parte dell’amministratore, del luogo in cui tenere l’assemblea. Nello specifico l’assemblea era stata convocata in un luogo aperto – non conforme dunque alla tutela della privacy dei residenti – e in alternativa era stato scelto l’appartamento di una donna, con cui altri condòmini avevano avuto dei dissidi in passato.

Pur non essendoci una disposizione normativa che indichi esattamente quali debbano essere i requisiti del luogo di convocazione dell’assemblea, sul punto la Corte di Cassazione è intervenuta con la sentenza n. 14461 del 22 dicembre 1999, dettando i due principi fondamentali a cui l’amministratore deve attenersi nella scelta e cioè:

• il luogo deve essere nella stessa città in cui è situato il condominio;
• il luogo deve essere idoneo a consentire il regolare svolgimento dell’assemblea;

Andando nello specifico ciò significa, come sostenuto anche dalla dottrina, che il luogo dovrà essere adeguato in termini di grandezza dei luoghi e tale dunque da contenere tutti i partecipanti. Deve essere accessibile a tutti  facilmente raggiungibile, dovendo presentare anche requisiti morali di adeguatezza, non potendo essere di pertinenza di soggetti con cui i condòmini hanno dei conflitti.  Da ultimo deve tutelare la privacy dei residenti: un luogo pubblico o aperto a esterni, potrebbe compromettere facilmente la riservatezza dei condòmini.