L’ordine del giorno dell’assemblea condominiale: la specificità che tutela il condominio 

L’ordine del giorno non è una formalità burocratica, ma lo strumento attraverso cui si realizza il diritto di ogni condòmino ad essere preventivamente informato delle questioni su cui sarà chiamato a deliberare. La giurisprudenza più recente ne ha precisato i confini, infatti la specificità richiesta non è minuziosità, ma al contempo non tollera formule “omnibus” né decisioni assunte sotto la generica voce “varie ed eventuali”.

La funzione dell’ordine del giorno: informare, non sorprendere

L’ordine del giorno dell’assemblea condominiale assolve ad una funzione precisa, ovvero consentire a ciascun condòmino di comprendere il tenore e l’importanza degli argomenti da trattare, così da decidere consapevolmente se partecipare all’assemblea, direttamente o per delega, e di preparare eventuali obiezioni o suggerimenti.

Non si tratta, dunque, di un adempimento di mero rigore formale. Infatti, l’obbligo di preventiva informazione imposto dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. , introdotto dalla riforma del condominio del 2012, serve proprio a far comprendere ai convocati, sia pure in termini non analitici, l’oggetto essenziale degli argomenti da trattare, in modo da consentire loro di partecipare all’assemblea con cognizione di causa.

Il diritto all’informazione preventiva è, in questa prospettiva, un requisito inderogabile di validità della deliberazione, la cui violazione non può essere sanata dalla mera inclusione dell’argomento in una voce generica o residuale dell’avviso di convocazione.

Specificità si, minuziosità no. Il confine tracciato dalla giurisprudenza

Il punto di equilibrio è stato tracciato con chiarezza dalla giurisprudenza di Cassazione e costantemente ripreso dai giudici di merito. L’ordine del giorno deve infatti elencare in modo specifico gli argomenti da trattare, ma tale specificità non va intesa come un’indicazione analitica e minuziosa di ogni possibile aspetto delle materie in discussione, in quanto è sufficiente che gli argomenti siano enunciati nei loro termini essenziali. Il Tribunale di Palermo n. 2289/2025 ha espresso il principio in termini efficaci, ovvero l’ordine del giorno deve indicare nei termini essenziali gli argomenti, in modo da mettere i condòmini in condizione di comprenderli e di decidere se intervenire alla riunione.

Vi è, inoltre, un limite altrettanto importante, che riguarda il fatto che la specificità concerne l’argomento e non le soluzioni. Non è infatti necessario, né possibile, che l’avviso prefiguri lo sviluppo della discussione o l’esito dell’esame dei singoli punti. Sarebbe impossibile prevedere in anticipo le direzioni del dibattito assembleare e ciò che i condòmini decideranno di votare. La specificità deve riguardare solo l’oggetto, mentre le soluzioni restano rimesse al confronto nel consesso assembleare. 

Il confine invalicabile: non si delibera su ciò che non è indicato nell’ordine del giorno

Il corollario più rilevante sul piano della tutela del singolo, è che l’assemblea non può validamente deliberare su argomenti non previsti nell’ordine del giorno, nemmeno quando questi siano solo implicitamente riconducibili alle questioni indicate.

Il Tribunale di Palermo n. 5095/2023 ci offre un esempio concreto: un’assemblea convocata per deliberare sulla costituzione in giudizio del condominio aveva, in realtà, disposto la consegna delle chiavi di un locale ad un terzo e una compensazione di crediti. Il Tribunale ha annullato la delibera, osservando che l’assemblea aveva “esorbitato l’oggetto”, deliberando su questioni ultronee nemmeno implicitamente riconducibili ai punti indicati, con lesione del diritto dei condòmini assenti di valutare l’opportunità di intervenire.

Le varie ed eventuali: “il cavallo di Troia” delle assemblee

Il terreno più insidioso è quello della voce “varie ed eventuali”. La giurisprudenza è ormai consolidata nel riconoscerle una funzione meramente informativa e residuale. Infatti essa può ospitare comunicazioni, solleciti, mere manifestazioni di scienza o l’esecuzione di precedenti deliberati, ma non decisioni vincolanti.

Il discrimine è stato formulato con precisione dai giudici di merito, i quali hanno ritenuto illegittime le delibere aventi contenuto provvedimentale, ovvero idonee ad incidere sui beni o servizi comuni o a produrre effetti nella sfera giuridica dei condòmini; possono invece legittimamente rientrare nelle “varie ed eventuali” le deliberazioni prive di effetti provvedimentali, si pensi, in concreto, all’informazione su una scadenza di pagamento, alla segnalazione di un guasto o di un disservizio, alla richiesta di un preventivo per un intervento da discutere nella successiva assemblea, o alla comunicazione dell’avvenuta esecuzione di un precedente deliberato.

L’applicazione pratica di questo principio è ricca di casi concreti. Il Tribunale di Perugia n. 494/2026 ha annullato la nomina di legali per il recupero dei crediti condominiali deliberata in “varie ed eventuali”, trattandosi di decisione che comporta aggravio di spese a carico dei condomini. E il Tribunale di Roma n. 16992/2023 ha ritenuto illegittima, per la medesima ragione, la delibera con cui l’assemblea aveva autorizzato lo sgombero di un’area comune e la distribuzione delle relative chiavi.

Quando il richiamo generico non basta

Un ulteriore profilo di attualità riguarda le formulazioni che, pur non essendo “varie ed eventuali”, risultano comunque generiche. Il Tribunale di Firenze n. 2143/2025 ha annullato una delibera il cui punto all’ordine del giorno era formulato come “Esame richiesta allegata alla precedente convocazione da parte di alcuni condòmini, delibere in merito”. Tale formulazione è stata considerata “omnibus” in quanto, senza specificare le tematiche oggetto della discussione, si limitava a richiamare genericamente una precedente convocazione.

Il principio che se ne ricava è di grande rilievo pratico, atteso che il diritto dei condòmini ad essere adeguatamente informati sussiste anche quando il tema sia già stato attenzionato in precedenti convocazioni. Il generico rinvio a un’assemblea precedente non garantisce un corretto contraddittorio, in assenza di una riproposizione puntuale delle questioni su cui si intende deliberare.

Cosa rischia la delibera e come difendersi

La violazione del requisito di specificità dell’ordine del giorno determina l’annullabilità della delibera, impugnabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i condòmini presenti che abbiano votato contro o si siano astenuti, e dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti.

Va chiarito che il vizio dell’ordine del giorno è, a tutti gli effetti, un vizio della convocazione di assemblea, in quanto l’ordine del giorno è parte integrante dell’avviso di convocazione disciplinato dall’art. 66 disp. att. c.c. Ne discendono, a questo punto, due conseguenze. La prima è che la semplice presenza in assemblea non basta a sanare il vizio, poiché il condòmino che non ha potuto conoscere in anticipo gli argomenti può impugnare la delibera anche se era presente, non avendo potuto prepararsi alla discussione. La seconda è che la partecipazione attiva sana il vizio, considerato che se il condòmino interviene nel dibattito e vota senza eccepire l’irregolarità, la sua condotta attiva dimostra di aver accettato la delibera e gli preclude l’impugnazione. Nel caso di specie si parla di convalida tacita prevista dall’art. 1444, comma 2, c.c., che la giurisprudenza applica anche all’omessa indicazione di un argomento all’ordine del giorno poi effettivamente deliberato.

In sintesi