Lavori condominiali nel 730/2026: perché compare il 36% e non il 50%

Chi ha pagato lavori sulle parti comuni nel 2025 dovrebbe controllare la percentuale di detrazione: il 36% indicato non significa che il 50% non spetti

Se nel 2025 hai pagato lavori sulla facciata, sul tetto, sulle scale o su altre parti comuni del condominio, prima di inviare il 730/2026 c’è un dato che vale la pena controllare con particolare attenzione: la percentuale di detrazione applicata alla tua quota di spesa. Per le spese sostenute nel 2025 la detrazione ordinaria prevista per determinati interventi edilizi è del 36%, ma può salire al 50% quando ricorrono le condizioni previste per l’abitazione principale. La particolarità più importante è questa: in un condominio la percentuale non deve necessariamente essere uguale per tutti i proprietari, e può capitare che un contribuente abbia diritto al 50% ma trovi comunque indicato il 36% nella dichiarazione precompilata. È la stessa Agenzia delle Entrate ad aver spiegato perché può succedere e cosa bisogna controllare, con un tempo limitato per intervenire: il 730 precompilato 2026 può essere modificato e trasmesso fino al 30 settembre 2026.

Quando spetta il 50% e quando il 36% sui lavori condominiali?

Per le spese che interessano il 730/2026, cioè quelle sostenute nell’anno d’imposta 2025, l’aliquota ordinaria è pari al 36%, mentre sale al 50% quando la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento, come usufrutto, uso o abitazione, e l’immobile interessato è adibito ad abitazione principale. L’Agenzia delle Entrate conferma espressamente che questo meccanismo riguarda anche gli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio, e proprio qui nasce uno degli aspetti meno intuitivi della nuova disciplina, introdotta per le spese sostenute a partire dal 2025 [1]. Il tetto è lo stesso, la facciata è la stessa, la fattura dell’impresa è la stessa e anche il bonifico effettuato dall’amministratore riguarda il medesimo intervento: ciò non significa, però, che tutti i condomini debbano applicare la stessa aliquota fiscale.

Perché nello stesso condominio qualcuno può detrarre il 50% e qualcuno il 36%?

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, quando l’intervento riguarda le parti comuni dell’edificio, i requisiti per beneficiare della percentuale maggiorata devono essere verificati in relazione al singolo condomino, non alla delibera assembleare. Immaginiamo un condomino che vive stabilmente nel proprio appartamento, che costituisce la sua abitazione principale, e un altro che possiede un appartamento nello stesso edificio ma lo utilizza come seconda casa: entrambi partecipano alla stessa spesa condominiale, ma se sussistono tutti gli altri requisiti, solo il primo può beneficiare dell’aliquota maggiorata del 50%, mentre il secondo resta, per le spese 2025, all’aliquota ordinaria del 36%. La differenza fiscale nasce quindi dalla situazione del singolo appartamento e del singolo contribuente, non dal tipo di lavori eseguiti o dalla decisione dell’assemblea.

Quanto vale la differenza tra 36% e 50%?

Non si tratta di una differenza trascurabile. Su una quota agevolabile di lavori condominiali pari a diecimila euro, una detrazione del 36% produce un beneficio fiscale complessivo di 3.600 euro, mentre una detrazione del 50% arriva a 5.000 euro: la differenza è di 1.400 euro. Per un intervento di recupero edilizio ripartito in dieci quote annuali, questo significa, in termini teorici e ferma restando la possibilità del contribuente di utilizzare integralmente la detrazione, passare da 360 a 500 euro all’anno. Più alta è la quota di lavori attribuita al proprietario, maggiore può diventare l’impatto di un’aliquota indicata in modo scorretto: per questo il dato non dovrebbe essere accettato automaticamente solo perché appare nella dichiarazione predisposta dall’Agenzia.

Perché nel 730 precompilato può comparire il 36% anche se è la prima casa?

Il motivo dipende dal flusso di informazioni tra condomino, amministratore e Agenzia delle Entrate. Gli amministratori comunicano annualmente all’Amministrazione finanziaria i dati relativi alle spese per gli interventi effettuati sulle parti comuni e attribuite ai vari condomini, e tra queste informazioni può figurare anche quella relativa all’utilizzo dell’unità immobiliare come abitazione principale, se fornita dal condomino entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa. Per il 2025, però, primo anno di applicazione della nuova aliquota maggiorata, la comunicazione di questo dato da parte dell’amministratore era facoltativa: può quindi accadere che l’Agenzia disponga correttamente della spesa condominiale, ma non dell’informazione che permette di qualificare quell’appartamento come abitazione principale del beneficiario [2]. In mancanza di questo dato, l’Agenzia effettua un secondo controllo, verificando se l’immobile interessato dai lavori risultava qualificato come abitazione principale nel quadro dei fabbricati della dichiarazione relativa all’anno precedente: se il controllo dà esito positivo, nella precompilata viene proposta la percentuale più favorevole, altrimenti la stessa Agenzia spiega di attribuire cautelativamente la detrazione nella misura ordinaria del 36% [3]. Il fatto che nel 730 precompilato compaia il 36%, quindi, non significa necessariamente che il 50% non spetti; allo stesso modo, non basta modificare manualmente la percentuale per acquisire il diritto alla detrazione, perché il contribuente deve possedere realmente tutti i requisiti richiesti.

Basta vivere nell’appartamento per avere diritto al 50%?

No: la disciplina della percentuale maggiorata richiede che le spese siano sostenute dal titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento, come usufrutto, uso o abitazione, sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Non basta quindi dire “è la casa dove vivo, quindi ho diritto al 50%”: prima di correggere una dichiarazione è opportuno verificare non soltanto chi vive nell’immobile, ma anche quale titolo possiede il soggetto che ha sostenuto la spesa. Chi paga la propria quota condominiale senza essere proprietario o titolare di un diritto reale sull’immobile, per esempio l’inquilino, resta soggetto all’aliquota ridotta del 36%, non a quella maggiorata.

Cosa significa esattamente “abitazione principale”?

Anche l’espressione “prima casa” può creare confusione: nel linguaggio comune i termini “prima casa” e “abitazione principale” vengono spesso utilizzati come sinonimi, ma dal punto di vista fiscale non sono sempre la stessa cosa. La norma e le indicazioni dell’Agenzia fanno riferimento all’abitazione principale, quindi ciò che conta non è semplicemente il fatto che l’immobile sia stato il primo acquistato o che abbia usufruito in passato delle agevolazioni “prima casa”, ma la sua effettiva destinazione ad abitazione principale secondo i requisiti previsti dalla disciplina fiscale. È un controllo particolarmente importante per chi possiede più immobili o per chi ha cambiato abitazione nel corso del tempo.

L’amministratore decide se al condomino spetta il 50%?

No: l’amministratore di condominio ha un ruolo fondamentale nella comunicazione dei dati, ma non è lui a creare il diritto fiscale alla detrazione maggiorata. Il diritto dipende dalla situazione concreta del contribuente e dai requisiti stabiliti dalla legge, mentre l’amministratore comunica all’Agenzia le informazioni a sua disposizione, compresa la tipologia del soggetto al quale viene attribuita la spesa. Quando alcune informazioni non sono state correttamente associate, il contribuente che possiede comunque i requisiti può dover intervenire nella propria dichiarazione. Non sarebbe quindi corretto che l’amministratore dicesse genericamente all’assemblea che tutti i condomini possono recuperare il 50% su quei lavori: la percentuale va sempre verificata sulla situazione personale di ciascun avente diritto.

Cosa controllare nel 730 prima di inviarlo?

Chi ha sostenuto spese per lavori condominiali nel 2025 dovrebbe effettuare almeno cinque controlli prima dell’invio. Il primo riguarda la presenza della spesa: bisogna verificare che nella dichiarazione risultino effettivamente le spese riferite agli interventi sulle parti comuni, e l’Agenzia consente anche di aggiungere una voce quando una spesa non risulta nell’elenco, purché il contribuente ne possieda i requisiti e la documentazione necessaria. Il secondo riguarda l’importo attribuito, che deve essere coerente con quanto certificato o comunicato dall’amministratore in relazione alla quota imputabile al singolo contribuente, e non necessariamente con l’intera somma versata al condominio durante l’anno. Il terzo, il più importante, riguarda la percentuale applicata: dal 2025 per ogni spesa relativa a determinati interventi sulle parti comuni è necessario indicare anche l’aliquota spettante, e l’Agenzia distingue espressamente tra 36% e 50%. Il quarto controllo riguarda la reale sussistenza del requisito dell’abitazione principale, da verificare sulla situazione fiscale concreta dell’immobile e non su una semplice supposizione. Il quinto, infine, riguarda chi ha sostenuto la spesa e a quale titolo, perché per l’aliquota maggiorata è fondamentale il requisito soggettivo di proprietario o titolare del diritto reale richiesto. Se uno di questi elementi non torna, il dato merita un approfondimento prima dell’invio.

Se trovo il 36% ma credo che mi spetti il 50%, cosa devo fare?

La procedura della precompilata permette di intervenire sui dati relativi agli immobili e alle spese e, per gli interventi sulle parti comuni, di indicare la corretta percentuale quando ne ricorrono le condizioni. Il 730 precompilato non deve essere considerato infallibile: è una dichiarazione predisposta utilizzando le informazioni disponibili all’Amministrazione finanziaria, ma alcuni dati possono richiedere una verifica o un’integrazione da parte del contribuente. Naturalmente, chi modifica il dato assume la responsabilità della correttezza delle informazioni inserite e deve poter dimostrare la presenza dei requisiti richiesti. In presenza di situazioni dubbie, come comproprietà, variazione dell’abitazione principale, successioni, usufrutto o pagamenti effettuati da soggetti diversi dal proprietario, è prudente verificare il caso concreto con un CAF o un professionista fiscale.

Il 730/2026 riguarda solo le spese sostenute nel 2025?

Sì, in linea di principio: il 730/2026 serve a dichiarare redditi, oneri e spese relativi principalmente all’anno d’imposta 2025, e l’Agenzia specifica che nel quadro E devono essere riportate le spese sostenute nel 2025 che danno diritto a detrazioni o deduzioni.Se il condominio ha deliberato lavori nel 2025 ma l’amministratore ha effettuato determinati pagamenti nel 2026, questi ultimi non confluiranno automaticamente nella stessa annualità fiscale: la data della delibera non basta da sola a stabilire in quale dichiarazione confluirà la spesa, un punto particolarmente importante nei cantieri condominiali che attraversano più anni. Le aliquote più favorevoli, in ogni caso, sono state mantenute anche per le spese sostenute nel 2026, con lo stesso schema del 36% ordinario e del 50% per l’abitazione principale, mentre dal 2027 le percentuali scendono rispettivamente al 30% e al 36%: queste spese, però, confluiranno nella dichiarazione dei redditi successiva, non in quella che si sta presentando adesso per l’anno d’imposta 2025.

In pratica

Se nel 2025 hai partecipato a lavori sulle parti comuni del tuo condominio, non accettare il 730 precompilato senza controllarlo: verifica che la spesa compaia, che l’importo attribuito coincida con quanto certificato dall’amministratore, che sia stata applicata l’aliquota corretta tra 36% e 50%, che l’immobile fosse effettivamente la tua abitazione principale secondo i requisiti previsti e che tu sia proprietario o titolare del diritto reale richiesto per l’aliquota maggiorata. Il fatto che compaia il 36% non dimostra automaticamente che non hai diritto al 50%: l’Agenzia delle Entrate spiega che, in assenza di determinate informazioni sulla destinazione dell’appartamento, il sistema può proporre l’aliquota ordinaria in via cautelativa, e sta poi al contribuente verificare la propria situazione e correggere il dato quando ne ricorrono le condizioni. Tieni a portata di mano la documentazione dell’amministratore, l’importo della quota agevolabile, i dati dell’immobile e il titolo di proprietà: con la scadenza del 30 settembre 2026 sempre più vicina, è un controllo che richiede pochi minuti ma può avere un effetto economico rilevante.

Tabella riepilogativa

Domande frequenti

Il 36% indicato nel precompilato significa che non ho diritto al 50%?

No. L’Agenzia delle Entrate può attribuire cautelativamente l’aliquota ordinaria quando non dispone dell’informazione sulla destinazione dell’immobile: se possiedi i requisiti, puoi correggere il dato prima dell’invio.

Basta abitare nell’appartamento per avere diritto al 50%?

No. Serve anche essere proprietario o titolare di un diritto reale di godimento, come usufrutto, uso o abitazione, sull’immobile adibito ad abitazione principale.

L’amministratore può dire a tutti i condomini che spetta il 50%?

No. I requisiti vanno verificati condomino per condomino: due proprietari con la stessa spesa possono avere aliquote diverse a seconda della propria situazione personale.

Se ho pagato la mia quota di lavori condominiali nel 2026, la inserisco nel 730/2026?

No, di regola. Il 730/2026 riguarda le spese sostenute nel 2025; i pagamenti effettuati nel 2026 confluiranno nella dichiarazione successiva.

Fino a quando posso correggere il 730 precompilato?

Fino al 30 settembre 2026, secondo quanto confermato dall’Agenzia delle Entrate per l’invio online.

Note

[1] La detrazione per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026 è pari al 50% per gli interventi sull’abitazione principale, sostenuti da proprietari o titolari di diritto reale di godimento, e al 36% negli altri casi in cui spetta l’agevolazione, entrambe nel limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro; dal 2027 le percentuali scendono rispettivamente al 36% e al 30%.

[2] Per il 2025, primo anno di applicazione della nuova aliquota maggiorata, la comunicazione da parte dell’amministratore della destinazione dell’immobile come abitazione principale era facoltativa.

[3] In assenza dell’informazione sulla destinazione dell’immobile, e qualora il controllo sulla dichiarazione dell’anno precedente non dia esito positivo, l’Agenzia delle Entrate attribuisce cautelativamente la detrazione nella misura ordinaria del 36%.

Fonti

Agenzia delle Entrate – La misura della detrazione e i limiti di detraibilità — il testo ufficiale sulle aliquote del 36% e del 50% per gli anni 2025, 2026 e successivi

La Legge per Tutti – Perché la precompilata applica il 36% sui lavori condominiali invece del 50%? — la spiegazione del meccanismo di attribuzione cautelativa dell’aliquota ordinaria

PMI.it – Bonus ristrutturazione nel 730/2026, come compilare la colonna 7 — un approfondimento tecnico sulla compilazione del quadro E per i lavori condominiali

CAF Informa – Spese condominiali 730 2026: detrazioni 50% e 36% — una guida pratica con i controlli da effettuare sul 730 precompilato