La responsabilità dipende dall’origine del danno: il proprietario risponde dei difetti dell’alloggio, l’ospite delle proprie condotte, con possibili concorsi
Se affitti un appartamento per pochi giorni e vuoi sapere chi paga i danni causati o subiti durante un soggiorno Airbnb, devi prima ricostruire come si è verificato l’incidente. Il proprietario non risponde automaticamente di ogni comportamento dell’ospite, ma può essere chiamato a risarcire i danni provocati da difetti, impianti, arredi o condizioni pericolose dell’immobile che avrebbe dovuto controllare. L’ospite, invece, risponde normalmente delle conseguenze delle proprie azioni imprudenti o volontarie.
Chi paga se un ospite si fa male nell’appartamento?
Se l’ospite si fa male per una condizione pericolosa dell’appartamento, il proprietario o gestore può essere tenuto al risarcimento. Può accadere, per esempio, quando la caduta è provocata da un gradino instabile, da una ringhiera difettosa, da una perdita d’acqua, da una presa elettrica pericolosa o da un pavimento scivoloso non segnalato.
L’articolo 2051 del Codice civile stabilisce che chi ha la custodia di una cosa risponde dei danni da essa provocati, salvo che dimostri il caso fortuito, cioè un evento esterno imprevedibile e inevitabile [1]. La custodia non coincide necessariamente con la proprietà: conta soprattutto chi aveva il potere concreto di controllare la cosa, eliminare il pericolo o avvertire chi utilizzava l’immobile.
Nelle locazioni brevi il proprietario continua normalmente a occuparsi della manutenzione strutturale, degli impianti, degli arredi e della preparazione dell’alloggio tra un soggiorno e l’altro. La consegna delle chiavi non libera quindi l’host dai rischi che dipendono da difetti preesistenti o da una manutenzione insufficiente.
La responsabilità può essere esclusa o ridotta quando l’incidente dipende da una condotta anomala dell’ospite, non ragionevolmente prevedibile, oppure quando il pericolo era evidente ed è stato affrontato senza la normale prudenza. La soluzione dipende sempre dalla causa concreta dell’incidente e dalle prove disponibili.
Il proprietario paga sempre i danni causati dall’ospite?
Il proprietario non paga automaticamente tutti i danni causati dall’ospite. Se il danno deriva esclusivamente dal comportamento personale di chi soggiorna nell’appartamento, il responsabile principale è normalmente l’autore della condotta.
Un ospite che rompe volontariamente un bene, lascia aperto un rubinetto, getta un oggetto dal balcone o danneggia un’automobile parcheggiata può essere chiamato a risarcire direttamente il proprietario o il terzo danneggiato. In questi casi trova applicazione la regola generale secondo cui chi provoca ingiustamente un danno con dolo o colpa deve risarcirlo [1].
La posizione dell’host può però cambiare se al comportamento dell’ospite si aggiunge una sua omissione. Se, per esempio, un allagamento è stato aggravato da tubazioni deteriorate, oppure un oggetto è caduto a causa di una ringhiera non sicura, ospite e proprietario possono aver contribuito allo stesso danno. Quando più condotte hanno prodotto un unico pregiudizio, il danneggiato può domandare il risarcimento secondo le regole sulla responsabilità concorrente e solidale previste dal Codice civile.
Chi paga se l’Airbnb provoca danni al vicino di casa?
Se un appartamento affittato su Airbnb provoca danni al vicino, paga chi ha causato concretamente l’evento o chi aveva l’obbligo di prevenire il pericolo. Non è quindi sufficiente sapere chi possiede l’immobile: occorre individuare l’origine del danno.
Se l’appartamento sottostante viene allagato per la rottura di un tubo, per una guarnizione deteriorata o per un impianto non mantenuto correttamente, la responsabilità può ricadere sul proprietario o sul soggetto che gestisce e controlla l’alloggio. Se invece l’ospite lascia il rubinetto aperto o utilizza in modo scorretto un elettrodomestico perfettamente funzionante, la responsabilità può ricadere sull’ospite.
Quando il danno nasce da una parte comune, come una colonna di scarico, il tetto o una tubazione condominiale, può essere coinvolto anche il condominio in quanto custode del bene comune. La responsabilità deve essere attribuita in base alla causa tecnica, non in base al semplice fatto che l’alloggio fosse pubblicato su Airbnb.
Anche i rumori e l’uso scorretto delle parti comuni possono generare contestazioni. Il primo responsabile del comportamento molesto resta l’ospite, ma il proprietario deve intervenire quando riceve segnalazioni attendibili, soprattutto se le violazioni si ripetono. Informare gli ospiti sulle regole dell’edificio e documentare tale comunicazione può aiutare a prevenire il danno e a dimostrare una gestione diligente.
AirCover copre i danni causati a ospiti e vicini?
AirCover può coprire alcuni danni a ospiti, terzi, parti comuni e appartamenti vicini, ma non garantisce il rimborso in ogni situazione. Occorre distinguere la Protezione danni per hostdall’Assicurazione di responsabilità civile per host [5].
La Protezione danni per host, che Airbnb dichiara avere un limite massimo di 3.000.000 USD, riguarda principalmente i danni provocati dagli ospiti all’alloggio e ai beni dell’host. Airbnb precisa espressamente che questo strumento non è una polizza assicurativa e che prevede condizioni, limiti ed esclusioni.
L’Assicurazione di responsabilità civile per host è invece una copertura assicurativa con un massimale dichiarato di 1.000.000 USD. Può operare quando l’host viene ritenuto legalmente responsabile per lesioni subite da un ospite o da un terzo, per danni ai loro beni e per alcuni danni causati alle aree comuni o agli alloggi vicini. La pratica viene esaminata secondo i termini della polizza e può essere esclusa, ridotta o respinta quando ricorre una delle esclusioni previste.
AirCover non sostituisce una polizza personale adeguata all’attività di locazione breve. La stessa piattaforma invita gli host a verificare con il proprio assicuratore se la normale polizza casa copra effettivamente l’ospitalità a pagamento e i rischi verso terzi.
Quali obblighi di sicurezza deve rispettare chi affitta su Airbnb?
Tutte le unità destinate a locazioni brevi o turistiche devono rispettare specifici obblighi di sicurezza. La disciplina nazionale richiede dispositivi funzionanti per la rilevazione dei gas combustibili e del monossido di carbonio, quando nell’immobile esiste il relativo rischio, oltre a estintori portatili a norma collocati in posizioni accessibili e visibili [3].
Deve essere installato almeno un estintore per piano e, in ogni caso, uno ogni 200 metri quadrati di superficie o frazione. Gli obblighi riguardano sia le locazioni gestite in forma imprenditoriale sia quelle gestite in forma non imprenditoriale. Il Ministero del Turismo chiarisce che i rilevatori di gas e monossido possono non essere necessari soltanto quando l’immobile non dispone di impianti a gas e sia possibile escludere con certezza il relativo rischio.
Per le locazioni esercitate in forma imprenditoriale la legge richiede inoltre il rispetto dei requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale. Il decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37 disciplina, tra gli altri, gli impianti elettrici, idrici, di riscaldamento, climatizzazione e distribuzione del gas, oltre alle dichiarazioni che devono essere rilasciate dalle imprese abilitate dopo l’esecuzione dei lavori [4].
La mancanza dei dispositivi obbligatori può comportare sanzioni amministrative da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata. Oltre alla sanzione, l’assenza di misure di sicurezza può rendere più difficile per l’host dimostrare di aver adottato tutte le precauzioni necessarie.
Quali prove servono per chiedere il risarcimento?
Per ottenere il risarcimento bisogna provare il danno, la sua causa e il collegamento con l’immobile o con la condotta contestata. Non basta affermare che l’incidente è avvenuto durante il soggiorno.
Sono particolarmente utili le fotografie scattate subito dopo l’evento, i filmati, le testimonianze, i messaggi scambiati con l’host o con l’ospite, i referti medici, le ricevute delle spese sostenute e le relazioni di tecnici o periti. In caso di allagamento, incendio o guasto elettrico può essere decisivo accertare quale componente abbia ceduto e se il problema fosse già presente.
L’host dovrebbe conservare anche le dichiarazioni relative agli impianti, le fatture degli interventi, i controlli degli estintori, la documentazione dei dispositivi di sicurezza e le comunicazioni con cui ha consegnato le regole dell’alloggio. Una documentazione predisposta prima dell’incidente vale normalmente più di una spiegazione ricostruita soltanto dopo il danno.
Il sinistro deve essere segnalato tempestivamente alla piattaforma e alla propria compagnia assicurativa, rispettando le procedure e i termini previsti dalle condizioni applicabili. Nel frattempo è prudente evitare riparazioni definitive prima di aver documentato il problema, salvo gli interventi urgenti necessari per impedire che il danno aumenti.
In pratica
Se gestisci un appartamento su Airbnb, controlla periodicamente impianti, arredi, pavimenti, scale e dispositivi di sicurezza, conserva i documenti degli interventi e comunica per iscritto agli ospiti le regole dell’immobile e del condominio. In caso di incidente, fotografa immediatamente i luoghi, raccogli i dati delle persone coinvolte, limita l’aggravamento del danno e avvisa sia Airbnb sia il tuo assicuratore. Per stabilire chi deve pagare non conta soltanto chi possiede l’appartamento, ma soprattutto quale condotta o quale difetto ha provocato il danno.
Tabella riepilogativa
| Domanda | Risposta breve | Cosa fare |
| Chi paga se l’ospite cade nell’appartamento? | Paga chi risponde del difetto o del pericolo che ha causato la caduta | Fotografare il luogo e verificare manutenzione e segnalazioni |
| Chi paga un danno causato dall’ospite? | L’ospite paga quando il danno dipende dalla sua condotta | Conservare messaggi, testimonianze e immagini |
| Chi paga l’allagamento del vicino? | Paga chi ha causato la perdita o doveva prevenire il guasto | Richiedere un accertamento tecnico sull’origine dell’acqua |
| AirCover copre i danni a terzi? | AirCover può coprirli entro condizioni, massimali ed esclusioni | Aprire subito la pratica e controllare la polizza applicabile |
| Quali dispositivi di sicurezza servono? | Servono estintori e, quando esiste il rischio, rilevatori di gas e monossido | Installare dispositivi conformi e documentarne i controlli |
| Serve una polizza specifica? | Una polizza specifica riduce i rischi non coperti dalla piattaforma | Verificare che la copertura includa locazioni brevi e terzi |
Domande frequenti
Il proprietario risponde se l’ospite scivola nella doccia?
Il proprietario può rispondere se l’ospite scivola a causa di un difetto o di un pericolo non segnalato. Una superficie normalmente bagnata non comporta automaticamente una responsabilità, mentre possono essere rilevanti una perdita, un piatto doccia instabile o l’assenza di precauzioni in presenza di un rischio particolare.
L’host risponde dei rumori provocati dagli ospiti?
L’host non risponde automaticamente di ogni rumore provocato dagli ospiti. Può però essere coinvolto quando tollera violazioni ripetute, ignora le segnalazioni o continua a gestire l’alloggio senza adottare misure ragionevoli per prevenire comportamenti già verificatisi.
Il vicino danneggiato può chiedere i soldi direttamente al proprietario?
Il vicino può rivolgersi direttamente al proprietario quando ritiene che il danno dipenda dall’immobile o da un’omessa manutenzione. Il proprietario potrà contestare la richiesta o rivalersi sull’ospite se dimostra che il danno è stato causato esclusivamente dalla sua condotta.
Airbnb paga sempre quando un ospite si fa male?
Airbnb non paga sempre quando un ospite si fa male. L’assicurazione di responsabilità civile per host opera soltanto nei casi coperti e dopo la verifica della responsabilità, della documentazione, delle condizioni e delle eventuali esclusioni.
La normale assicurazione della casa copre gli affitti brevi?
La normale assicurazione della casa non copre necessariamente gli affitti brevi. Alcune polizze escludono l’uso turistico o l’ospitalità a pagamento, mentre altre richiedono un’estensione specifica da inserire nel contratto.
Chi deve dimostrare la causa del danno?
Chi chiede il risarcimento deve dimostrare l’esistenza del danno e il collegamento con la cosa o con la condotta contestata. Il soggetto chiamato a rispondere può difendersi provando una causa esterna, il comportamento esclusivo del danneggiato o l’intervento imprevedibile di un terzo.
Note
[1] Articoli 2043, 2051, 2053 e 2055 cod. civ., rispettivamente in materia di fatto illecito, danno da cosa in custodia, rovina di edificio e responsabilità solidale.
[2] Articoli 1575, 1576, 1587 e 1588 cod. civ., relativi agli obblighi del locatore e del conduttore e alla responsabilità per perdita o deterioramento della cosa locata.
[3] Articolo 13-ter, commi 7 e 9, decreto legge 18.10.2023, n. 145, convertito dalla legge 15.12.2023, n. 191.
[4] Decreto del ministero dello Sviluppo economico 22.01.2008, n. 37, in materia di installazione e sicurezza degli impianti negli edifici.
[5] AirCover per gli host comprende due strumenti distinti: la Protezione danni per host e l’Assicurazione di responsabilità civile per host, soggette a differenti condizioni, limiti ed esclusioni.
Fonti autorevoli
Normattiva – Codice civile — Il testo consolidato del Codice civile, con gli articoli sulla locazione, sul fatto illecito e sulla responsabilità per le cose in custodia.
Gazzetta Ufficiale – Decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 — Il testo del decreto, con l’articolo 13-ter sui requisiti di sicurezza per le locazioni brevi e turistiche.
Normattiva – Decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37 — Il regolamento sull’installazione e la sicurezza degli impianti negli edifici.
Airbnb – Assicurazione di responsabilità civile per host — La descrizione ufficiale della copertura, del massimale di 1.000.000 USD e delle principali esclusioni.
Airbnb – AirCover per gli host — Le differenze tra Protezione danni per host, fino a 3.000.000 USD, e Assicurazione di responsabilità civile per host.
