L’amministratore deve tutelare le parti comuni e può disporre gli interventi urgenti, ma non esiste un obbligo nazionale di disinfestazione annuale
Quando compaiono blatte, topi, formiche o zanzare in condominio, bisogna individuare rapidamente il punto da cui proviene l’infestazione. Se il problema interessa cantine, garage, cortili, scale, fognature o altri beni comuni, l’amministratore deve organizzare gli accertamenti e gli interventi necessari. Se invece la sorgente è dentro un appartamento, la competenza e le spese possono ricadere sul proprietario o sull’occupante, secondo la causa concreta.
Cosa deve fare l’amministratore dopo la segnalazione di un’infestazione?
L’amministratore deve verificare la segnalazione e intervenire quando blatte, roditori o altri infestanti interessano le parti comuni. Non dovrebbe limitarsi a trasmettere informalmente il reclamo agli altri residenti, soprattutto quando il fenomeno è diffuso o può aggravarsi rapidamente. L’articolo 1130 del Codice civile gli attribuisce il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni, sostenere le spese necessarie alla loro manutenzione ordinaria e compiere gli atti conservativi [1]: in base a queste attribuzioni può richiedere un sopralluogo, individuare i locali interessati, far controllare pozzetti e canalizzazioni e incaricare un’impresa quando l’intervento rientra nella gestione ordinaria o non può essere rinviato. La presenza di un singolo insetto non dimostra necessariamente un’infestazione condominiale: prima di stabilire chi debba intervenire è opportuno capire se la provenienza sia riconducibile alle fognature, a un locale comune, a un’attività commerciale, a un appartamento oppure a un’area esterna all’edificio. L’amministratore deve agire sulla base di un accertamento concreto, evitando sia l’inerzia sia trattamenti generalizzati privi di una diagnosi tecnica.
L’amministratore può incaricare subito una ditta?
L’amministratore può disporre direttamente gli interventi ordinari già compresi nel preventivo o necessari alla normale gestione delle parti comuni. Può quindi utilizzare un contratto periodico già approvato dal condominio oppure commissionare un trattamento di importo contenuto quando rientra nell’ordinaria manutenzione. Quando l’intervento è straordinario, particolarmente costoso e non urgente, è invece opportuno convocare l’assemblea affinché lo approvi insieme al relativo riparto: l’articolo 1135 stabilisce che l’amministratore non può ordinare lavori straordinari, salvo che siano urgenti, nel qual caso deve riferirne alla prima assemblea utile [2]. L’urgenza può ricorrere, per esempio, quando i roditori hanno raggiunto locali tecnici, cavi o depositi, quando le blatte sono presenti in più piani oppure quando c’è un rischio immediato di contaminazione. Un’infestazione urgente può essere affrontata subito; un piano preventivo costoso e non urgente deve normalmente passare dall’assemblea.
La disinfestazione annuale è obbligatoria in ogni condominio?
Non esiste una regola nazionale che imponga a tutti i condomìni una disinfestazione o una derattizzazione con cadenza annuale. Gli articoli 1130 e 1135 disciplinano i poteri di amministratore e assemblea, ma non fissano un calendario obbligatorio valido per qualsiasi edificio, e la legge n. 82 del 1994 con il decreto ministeriale n. 274 del 1997 regolano soprattutto i requisiti delle imprese che svolgono queste attività, non un obbligo generale di trattamento periodico [4]. Una periodicità può però derivare dal regolamento condominiale, da una delibera, da un contratto di manutenzione, dalle caratteristiche dell’edificio o da disposizioni sanitarie locali: nei fabbricati con attività alimentari, ampie autorimesse, cortili con ristagni o precedenti infestazioni può essere ragionevole approvare un programma preventivo. È utile anche distinguere i termini: la disinfestazione riguarda blatte, formiche, zanzare e altri artropodi, la derattizzazione riguarda topi e ratti, mentre la disinfezione si occupa della distruzione o inattivazione dei microrganismi patogeni, e un preventivo generico rischia di non risolvere il problema se non individua specie, nidi e vie di accesso. La frequenza va proporzionata al rischio reale, non stabilita automaticamente solo perché è trascorso un anno.
Chi paga la disinfestazione delle parti comuni?
La disinfestazione delle parti comuni viene normalmente pagata dai proprietari in proporzione ai millesimi. L’articolo 1123 del Codice civile prevede infatti che le spese per la conservazione e il godimento dei beni comuni e per i servizi di interesse collettivo siano sostenute in proporzione al valore delle proprietà, salvo diversa convenzione, con criteri diversi quando un bene serve i condomini in misura differente o riguarda soltanto una parte dell’edificio, come una scala separata o un’autorimessa di alcuni proprietari [3]. Una suddivisione in parti uguali è possibile soltanto quando prevista da un valido accordo o giustificata dal tipo di servizio, e non può essere scelta autonomamente dall’amministratore in sostituzione del criterio legale. La regola ordinaria è il riparto millesimale, ma utilità limitata, regolamento contrattuale e struttura dell’edificio possono modificare il risultato.
La spesa può essere addebitata soltanto al condomino che ha causato l’infestazione?
La spesa può essere posta definitivamente a carico di un solo condomino soltanto quando la sua responsabilità sia dimostrata o riconosciuta. Non basta che gli insetti siano stati avvistati vicino alla sua porta o che altri residenti sospettino una cattiva gestione dell’appartamento: occorre provare che l’infestazione provenga dalla proprietà esclusiva e sia stata causata o aggravata da una condotta imputabile al proprietario o all’occupante, anche attraverso una relazione tecnica, fotografie, precedenti segnalazioni e l’eventuale rifiuto di eliminare una situazione igienica accertata. Se l’intervento sulle parti comuni è urgente, il condominio può doverlo eseguire immediatamente, mentre l’eventuale recupero delle somme dal responsabile resta una questione successiva che richiede una base probatoria adeguata, secondo i principi generali sul risarcimento del fatto illecito e sulla responsabilità per le cose in custodia [6]. L’amministratore non può trasformare un sospetto in un addebito personale senza un accertamento o una decisione dell’autorità competente.
Chi paga se l’appartamento è affittato?
Nei rapporti con il condominio, la quota viene richiesta al proprietario dell’unità immobiliare, che può poi recuperare dall’inquilino gli oneri effettivamente a suo carico secondo la legge e il contratto. L’articolo 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative alla pulizia e agli altri servizi comuni [7]: un trattamento ordinario delle parti comuni può quindi rientrare tra gli oneri accessori richiesti all’inquilino, ma va sempre controllato il contratto e la natura della spesa. Se l’infestazione nell’appartamento deriva dall’uso, dalla presenza di rifiuti o dalla mancata pulizia, il costo può ricadere sul conduttore; se dipende invece da vizi strutturali, fessure o tubazioni deteriorate, può competere al proprietario, perché gli articoli 1576 e 1609 distinguono le riparazioni necessarie, a suo carico, dalla piccola manutenzione dovuta ai deterioramenti prodotti dall’uso [7]. La presenza di un inquilino non libera il proprietario verso il condominio e non permette di attribuire automaticamente ogni spesa al conduttore.
Come va scelta l’impresa, e i condomini devono essere avvisati prima del trattamento?
L’amministratore deve verificare che l’impresa risulti abilitata per la specifica attività richiesta, non basta che svolga genericamente servizi di pulizia. La legge n. 82 del 1994 prevede l’iscrizione delle imprese nel Registro delle imprese o nell’Albo delle imprese artigiane, mentre il decreto n. 274 del 1997 fissa definizioni e requisiti economico-finanziari e tecnico-organizzativi [4]: prima dell’incarico conviene acquisire una visura camerale aggiornata e chiedere un preventivo che specifichi specie bersaglio, locali trattati, prodotti impiegati, numero dei passaggi e controlli successivi. I residenti vanno inoltre informati con un anticipo adeguato quando il trattamento interessa spazi utilizzati da persone o animali, indicando data, orari, locali coinvolti e precauzioni da adottare, come rimuovere alimenti o non accedere a determinati locali: le modalità dipendono dall’etichetta del prodotto e dalle indicazioni dell’impresa, che non possono essere sostituite da istruzioni improvvisate. Una disinfestazione efficace non consiste soltanto nel distribuire un prodotto, ma nell’individuare e rimuovere le cause che mantengono l’infestazione.
Si possono usare liberamente veleni e trappole nelle parti comuni?
Non è prudente lasciare liberamente esche o sostanze tossiche in scale, cortili, cantine e garage. I prodotti devono essere autorizzati, usati secondo l’etichetta e collocati in modo da evitare il contatto con bambini, animali domestici e persone estranee: i topicidi e i ratticidi per uso civile rientrano nella disciplina dei biocidi e richiedono cautele particolari, e anche un prodotto acquistabile dal pubblico non può essere impiegato in quantità o modalità diverse da quelle autorizzate. Un uso disordinato delle esche può inoltre rendere difficile individuare l’origine dell’infestazione e lasciare carcasse in intercapedini o impianti. Negli edifici complessi è preferibile un piano professionale con postazioni controllate e numerate, che i condomini non dovrebbero spostare o aprire.
L’assemblea può imporre la disinfestazione dentro tutti gli appartamenti?
L’assemblea non può entrare nelle proprietà private e imporre a maggioranza un trattamento dentro ogni appartamento. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 202 dell’8 gennaio 2016, ha dichiarato nulla una delibera che imponeva la disinfestazione contro le blatte in tutte le unità immobiliari, ripartendone il costo anche tra proprietari assenti o non consenzienti: poiché l’intervento incideva sulle proprietà esclusive, non bastava l’unanimità dei soli presenti, ma serviva il consenso di tutti i proprietari interessati [5]. Questo non significa che tutti i condomini debbano autorizzare la disinfestazione volontaria di un singolo appartamento, perché ogni proprietario può consentire autonomamente l’accesso alla propria unità e sostenerne la spesa: il consenso unanime assume rilievo solo quando il condominio pretende di imporre un unico intervento dentro tutte le proprietà private e di ripartirne collettivamente il costo. Un provvedimento dell’autorità sanitaria o del giudice può comunque rendere necessario l’intervento anche senza un accordo unanime.
Cosa può fare l’amministratore se un proprietario rifiuta l’accesso?
L’amministratore non può forzare autonomamente l’ingresso in un appartamento. Deve prima documentare il problema, comunicare formalmente la necessità del sopralluogo e chiedere al proprietario di collaborare entro un termine compatibile con l’urgenza; se una relazione tecnica indica che la sorgente si trova nella proprietà esclusiva e il rifiuto mette a rischio l’intero edificio, il condominio può valutare un ricorso al giudice, e quando esiste un pericolo igienico-sanitario rilevante può essere coinvolta anche l’autorità pubblica competente. Nel frattempo l’amministratore deve comunque eseguire gli interventi possibili sulle parti comuni, chiudere le vie di accesso, migliorare la gestione dei rifiuti e monitorare la diffusione. Il dissenso del proprietario non giustifica l’abbandono delle aree comuni, ma non autorizza neppure un ingresso arbitrario nell’abitazione.
Come si prevengono blatte, formiche, topi e zanzare?
La prevenzione richiede pulizia, rimozione delle fonti alimentari e chiusura delle vie di ingresso, più della sola eliminazione degli esemplari visibili. Per blatte e formiche vanno controllati pozzetti, scarichi, cavedi, locali rifiuti, cantine umide e fessure attorno alle tubazioni, riducendo residui alimentari e sigillando le crepe; per topi e ratti la derattizzazione va accompagnata dalla riduzione di cibo, acqua e riparo, chiudendo con materiali resistenti le aperture di autorimesse, cantine, intercapedini e locali rifiuti, senza compromettere ventilazione e sicurezza degli impianti. Per le zanzare, la misura più importante resta eliminare o trattare correttamente i ristagni d’acqua in sottovasi, secchi, grondaie, tombini e altri contenitori, dove si sviluppano le larve: il Ministero della Salute raccomanda di mettere al riparo gli oggetti che raccolgono pioggia e di svuotare regolarmente i piccoli recipienti. Un trattamento adulticida o insetticida generalizzato non sostituisce mai la prevenzione alla fonte, e l’impresa dovrebbe programmare un controllo successivo per verificare l’efficacia dell’intervento.
Cosa fare se l’amministratore non interviene, o si può chiamare direttamente la ditta?
Il condomino dovrebbe inviare una segnalazione scritta indicando luoghi, giorni e diffusione del fenomeno, chiedendo un sopralluogo e l’inserimento della questione nell’ordine del giorno della successiva assemblea. Se l’inerzia provoca un danno riconducibile alle parti comuni, può essere valutata la responsabilità del condominio quale custode, ma chi chiede il risarcimento deve comunque dimostrare il danno, la provenienza dell’infestazione e il collegamento causale con l’omessa gestione. Il condomino che interviene autonomamente sulle parti comuni, però, non ha automaticamente diritto al rimborso: l’articolo 1134 lo riconosce solo quando la spesa sia urgente, cioè non rinviabile senza danno o pericolo fino all’intervento dell’amministratore o dell’assemblea [8]. Prima di incaricare una ditta è quindi opportuno avvisare l’amministratore, e se l’urgenza non lo consente vanno comunque conservati fotografie, comunicazioni, relazione tecnica e fatture per dimostrare la necessità della spesa.
In pratica
Quando vengono avvistati insetti o roditori, la prima operazione consiste nel segnalare per iscritto il punto esatto, la frequenza e le aree coinvolte. L’amministratore deve far verificare le parti comuni, individuare la specie e incaricare un’impresa abilitata quando l’intervento rientra nella gestione ordinaria o presenta carattere urgente. Non esiste una disinfestazione annuale obbligatoria per ogni condominio: frequenza e trattamento dipendono dal rischio concreto, mentre le spese comuni si ripartiscono normalmente per millesimi, salvo diversa convenzione o utilità limitata a una parte dell’edificio. Se l’infestazione nasce in un appartamento, non è possibile imporre l’accesso con una semplice maggioranza assembleare, ma il proprietario responsabile può essere chiamato a eliminare la causa e a risarcire i danni adeguatamente provati.
Tabella riepilogativa
| Domanda | Risposta breve | Cosa fare |
|---|---|---|
| L’amministratore deve fare la disinfestazione ogni anno? | No, non esiste un obbligo nazionale annuale. | Verificare regolamento, contratti e condizioni concrete. |
| L’amministratore può chiamare la ditta senza assemblea? | Sì, per gli interventi ordinari o urgenti. | Documentare l’urgenza e riferire alla prima assemblea. |
| La spesa si divide sempre per millesimi? | È il criterio generale, salvo diversa convenzione. | Verificare se il servizio riguarda solo una parte dell’edificio. |
| Si può addebitare la spesa a un solo condomino? | Solo se la sua responsabilità è dimostrata. | Raccogliere relazione tecnica, foto e segnalazioni precedenti. |
| L’assemblea può obbligare l’accesso in un appartamento? | No, serve il consenso di tutti i proprietari interessati. | Chiedere il consenso individuale o rivolgersi all’autorità. |
| La disinfestazione spetta all’inquilino? | Può rientrare negli oneri accessori, salvo patto contrario. | Controllare il contratto e la causa dell’infestazione. |
Domande frequenti
L’amministratore deve fare la disinfestazione ogni anno?
Non esiste un obbligo nazionale annuale valido per ogni condominio. L’intervento può essere programmato periodicamente quando è previsto dal regolamento, da un preventivo approvato, da un contratto, da disposizioni locali o dalle condizioni concrete dell’edificio.
La spesa si divide sempre per millesimi?
Il criterio generale è quello dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione. Se il servizio riguarda soltanto una parte autonoma dell’edificio o beneficia i condomini in misura diversa, può applicarsi uno dei criteri speciali dell’articolo 1123.
Chi abita al piano alto deve pagare la derattizzazione del cortile?
Il mancato utilizzo quotidiano del cortile non esclude automaticamente la partecipazione alla spesa. Conta la comproprietà e l’utilità potenziale del servizio, salvo che il cortile appartenga o serva soltanto un gruppo determinato di condomini.
L’assemblea può obbligarmi a far entrare la ditta in casa?
Una semplice maggioranza non può imporre un intervento dentro una proprietà esclusiva. Servono il consenso del proprietario oppure un provvedimento dell’autorità o del giudice nei casi previsti.
Se un vicino accumula rifiuti, deve pagare tutta la disinfestazione?
Può essere chiamato a sostenere i costi e i danni soltanto se si dimostra che la sua condotta ha causato o aggravato l’infestazione. L’addebito non può fondarsi su accuse generiche o sulla sola vicinanza dell’appartamento.
Come si controlla se la ditta è abilitata?
È opportuno chiedere una visura camerale aggiornata e verificare che risultino le attività di disinfestazione o derattizzazione necessarie. La semplice iscrizione come impresa di pulizie non dimostra sempre il possesso dell’abilitazione specifica.
Note
[1] Articolo 1130 del Codice civile, sulla gestione dei servizi comuni, sulle spese ordinarie e sugli atti conservativi relativi alle parti comuni.
[2] Articolo 1135 del Codice civile, sui lavori straordinari urgenti ordinati dall’amministratore e sull’obbligo di riferirne alla prima assemblea.
[3] Articolo 1123 del Codice civile, sul riparto delle spese proporzionale al valore della proprietà e sui criteri speciali per i beni che servono solo una parte dell’edificio.
[4] Legge 25.01.1994, n. 82, e decreto ministeriale 07.07.1997, n. 274, sui requisiti delle imprese di pulizia, disinfezione, disinfestazione, derattizzazione e sanificazione.
[5] Tribunale di Roma, sentenza n. 202 dell’08.01.2016, sulla nullità della delibera che impone a maggioranza trattamenti di disinfestazione nelle proprietà esclusive.
[6] Articoli 2043 e 2051 del Codice civile, sul risarcimento del fatto illecito e sui danni causati da cose in custodia.
[7] Articolo 9 della legge 27.07.1978, n. 392, sugli oneri accessori nei rapporti di locazione; articoli 1576 e 1609 del Codice civile, sulla distinzione tra riparazioni necessarie e piccola manutenzione dipendente dall’uso.
[8] Articolo 1134 del Codice civile, sul rimborso delle spese urgenti sostenute dal singolo condomino sulle parti comuni.
Fonti
Tutela Condomini – Disinfestazione condominio: chi paga e chi deve occuparsene? — un’analisi del caso deciso dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 202/2016 sulla disinfestazione delle proprietà esclusive
Brocardi – La disinfestazione nelle aree di proprietà esclusiva richiede il consenso unanime— un commento alla sentenza del Tribunale di Roma con i passaggi motivazionali principali
Gazzetta Ufficiale – Decreto ministeriale 7 luglio 1997, n. 274 — il testo ufficiale del regolamento sulle attività di pulizia, disinfezione, disinfestazione, derattizzazione e sanificazione
Normattiva – Codice civile — il testo vigente delle disposizioni sulla ripartizione delle spese e sulle attribuzioni dell’amministratore e dell’assemblea
