Ascensore rotto in condominio: chi paga e cosa deve fare l’amministratore?

Le spese per un impianto già esistente si dividono, di regola, per metà secondo il valore delle proprietà e per metà in base all’altezza dei piani

Quando l’ascensore condominiale è rotto o non funziona, l’amministratore deve contattare il manutentore, verificare la sicurezza dell’impianto e stabilire se l’intervento rientri nella manutenzione ordinaria oppure richieda una deliberazione assembleare. Se il guasto è urgente, può ordinare direttamente i lavori necessari e riferirne alla prima assemblea. Per stabilire chi paga, invece, bisogna esaminare l’articolo 1124 del Codice civile, il titolo di proprietà, il regolamento e le unità effettivamente servite dall’impianto.

L’ascensore è sempre una parte comune del condominio?

L’ascensore è normalmente una parte comune quando è destinato al servizio dell’edificio e non risulta diversamente dal titolo. L’articolo 1117 include espressamente gli ascensori tra le opere destinate all’uso comune [1], e questa presunzione riguarda soprattutto l’impianto già presente quando si costituisce il condominio, mentre un rogito o un regolamento contrattuale possono dimostrare che appartiene soltanto a un gruppo di proprietari. Una situazione diversa si verifica quando l’impianto viene installato successivamente a spese di alcuni condomini: se l’installazione è stata approvata e sostenuta da tutti, diventa comune; se realizzata soltanto da alcuni come innovazione separatamente utilizzabile, proprietà e spese vanno ricostruite sulla base delle delibere e dei contributi versati. Prima di ripartire una riparazione bisogna quindi verificare non soltanto dove si trova l’ascensore, ma anche a chi appartiene e quali unità è destinato a servire.

Cosa fare appena l’ascensore si guasta, o se qualcuno resta bloccato in cabina?

Il guasto va segnalato immediatamente all’amministratore o al numero di assistenza indicato nella cabina, senza tentare di aprire le porte o riattivare il quadro. Il proprietario dello stabile deve affidare la manutenzione a personale abilitato o a una ditta specializzata, e l’impianto va sottoposto a manutenzioni regolari e a una verifica periodica ogni due anni [6]; se il guasto presenta possibili rischi, l’ascensore deve rimanere fuori servizio fino alla verifica del manutentore, perché il disagio del fermo non giustifica l’uso di un impianto potenzialmente pericoloso. Chi rimane bloccato in cabina deve usare il pulsante di allarme o il sistema di comunicazione, senza tentare di uscire tra due piani, mentre le persone all’esterno devono contattare il manutentore e mantenere il contatto con gli occupanti: in caso di malore, incendio o mancata risposta dell’assistenza va chiamato il 112 o il 115. Il semplice guasto senza persone bloccate va invece gestito attraverso il servizio di manutenzione, senza occupare impropriamente i numeri di emergenza.

L’amministratore può ordinare la riparazione senza l’assemblea?

L’amministratore può disporre gli interventi ordinari necessari al funzionamento dell’impianto e quelli straordinari che presentano carattere urgente. L’articolo 1130 gli attribuisce il compito di erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e di compiere gli atti conservativi, quindi può attivare il manutentore ed eseguire le riparazioni comprese nel normale contratto di assistenza; la manutenzione straordinaria spetta invece normalmente all’assemblea, che deve anche costituire il fondo speciale previsto dall’articolo 1135, anche se l’amministratore può ordinare direttamente i lavori straordinari urgenti, con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea [5]. Un guasto non è urgente soltanto perché crea disagio: vanno valutati sicurezza, rischio di aggravamento e possibilità di attendere la deliberazione senza causare ulteriori danni, e la convocazione dell’assemblea diventa normalmente necessaria quando il tecnico propone la sostituzione del motore, del quadro o della cabina, o comunque un intervento straordinario rilevante e non urgente. Il costo elevato da solo non basta a definire un intervento straordinario, ma diventa un elemento che rende necessaria una deliberazione quando manca l’urgenza.

Come si dividono le spese, e il criterio cambia tra manutenzione ordinaria e straordinaria?

Per la manutenzione e la sostituzione di un ascensore già esistente si applica l’articolo 1124 del Codice civile, che non distingue tra manutenzione ordinaria, riparazione straordinaria e sostituzione. La spesa viene sostenuta dai proprietari delle unità alle quali l’impianto serve e suddivisa secondo un criterio composto: metà in base al valore delle singole proprietà e metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo [2]; in pratica, i proprietari dei piani più elevati contribuiscono maggiormente alla metà collegata all’altezza, mentre l’altra metà dipende dai millesimi di valore. Questo criterio si applica, in linea generale, sia agli interventi ricorrenti sia alle opere rilevanti necessarie per conservare o sostituire l’impianto, perché la norma indica espressamente che scale e ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità a cui servono [3]. Non è quindi corretto dividere le spese ordinarie con la tabella ascensore e quelle straordinarie soltanto secondo i millesimi generali, salvo che esista una valida convenzione differente: il regolamento contrattuale o una convenzione unanime possono infatti prevedere una ripartizione diversa, ma una semplice maggioranza non può modificare stabilmente i criteri legali a carico dei dissenzienti.

L’installazione di un ascensore nuovo segue la stessa regola della riparazione?

No: la manutenzione di un impianto già esistente va distinta dall’installazione di un ascensore nuovo in un edificio che ne era privo. Per manutenzione, ricostruzione e sostituzione dell’ascensore esistente opera l’articolo 1124, mentre per l’installazione ex novo assumono rilievo le regole sulle innovazioni e il criterio generale collegato al valore delle proprietà, oltre alle disposizioni sull’eliminazione delle barriere architettoniche. Non è quindi possibile utilizzare automaticamente il preventivo per un ascensore completamente nuovo come se fosse una semplice riparazione dell’impianto già comune.

Chi abita al piano terra deve pagare, e i negozi con ingresso dalla strada devono contribuire?

Il piano terra non comporta automaticamente né l’esonero totale né il pagamento della stessa quota dei piani superiori: se l’unità è servita dall’ascensore, il proprietario partecipa normalmente alla metà della spesa collegata al valore, mentre per la metà legata all’altezza il piano terra corrisponde al livello zero. Il proprietario può dover contribuire anche se non usa l’ascensore per entrare in casa, quando l’impianto permette comunque di raggiungere parti comuni come tetto o terrazzo di copertura: la Cassazione, con la sentenza n. 31675 del 4 dicembre 2025, ha confermato proprio questo principio anche per i proprietari di locali commerciali con ingresso diretto dalla strada, chiarendo che l’ascensore resta un bene comune anche per loro quando consente di raggiungere il terrazzo condominiale, e che una clausola regolamentare che si limiti a ripartire le spese in proporzione all’altezza del piano, senza escludere espressamente alcune unità, non costituisce una deroga valida al criterio legale [8]. Per escludere davvero i piani terra o i negozi dalla spesa di sostituzione serve quindi una deroga espressa, contenuta in un regolamento di natura contrattuale o in una delibera approvata all’unanimità, oppure la dimostrazione che l’ascensore non consenta in alcun modo di raggiungere parti comuni utili a quell’unità. La presenza al piano terra o un ingresso autonomo dalla strada non bastano, da soli, a cancellare ogni utilità potenziale dell’impianto.

Chi non usa mai l’ascensore può rifiutarsi di pagare?

La scelta personale di utilizzare le scale non elimina l’obbligo di contribuire a un bene comune destinato a servire l’unità, perché il riparto considera l’utilità oggettiva o potenziale dell’impianto, non il numero di corse effettivamente compiute. Un esonero è possibile soltanto quando risulta dal titolo, da una convenzione valida oppure dalla struttura dell’edificio, se l’impianto non serve oggettivamente l’unità interessata [9] [10]. Anche l’ascensore fermo per alcune settimane resta un bene condominiale da riparare: il mancato funzionamento temporaneo non cancella retroattivamente le quote di proprietà.

Chi paga se il condominio ha più scale o più ascensori?

Le spese devono gravare sui proprietari delle unità servite dall’impianto interessato. Se un edificio è suddiviso in più scale autonome, ciascuna con il proprio ascensore, il guasto viene normalmente addebitato al gruppo che ne trae utilità, salvo che componenti o locali tecnici siano comuni all’intero complesso; lo stesso vale quando un ascensore raggiunge soltanto determinati piani o corpi di fabbrica. Non è corretto sommare indistintamente i costi di ascensori diversi che servono gruppi separati, a meno che un titolo o una convenzione stabiliscano un sistema unitario.

Chi paga quando l’appartamento è in affitto, e a chi si rivolge l’amministratore?

Verso il condominio il soggetto obbligato resta sempre il proprietario, mentre proprietario e inquilino regolano tra loro l’onere sulla base della legge e del contratto.L’articolo 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese di funzionamento e di ordinaria manutenzione dell’ascensore [7], mentre la sostituzione del motore, del quadro, della cabina o dell’intero impianto resta normalmente a carico del proprietario, perché riguarda opere straordinarie e strutturali. L’amministratore richiede le quote condominiali al proprietario, non all’inquilino: il contratto di locazione crea un rapporto interno tra locatore e conduttore, e quest’ultimo ha diritto di ricevere l’indicazione specifica delle spese e di visionare i documenti giustificativi prima di pagare. Una richiesta generica con la sola dicitura “riparazione ascensore” non basta a stabilire se la somma competa al proprietario o al conduttore.

Cosa succede se alcuni condomini sono morosi?

La morosità non modifica il criterio con cui la spesa deve essere ripartita: la quota resta dovuta dal proprietario a cui è stata attribuita secondo la tabella applicabile.L’amministratore deve attivare gli strumenti di riscossione e non può trasformare arbitrariamente il debito del moroso in una spesa definitiva degli altri condomini, anche se per un guasto urgente può essere necessario approvare anticipazioni quando sul conto non sono disponibili somme sufficienti. Non è prudente lasciare fuori servizio un impianto pericoloso soltanto perché alcuni proprietari non hanno pagato.

Il fermo prolungato dà diritto al risarcimento, e rende l’edificio inagibile?

Il fermo prolungato non produce automaticamente un diritto al risarcimento: chi lo chiede deve dimostrare una condotta negligente, il soggetto responsabile, il danno concretamente subito e il collegamento con l’omissione. Il disagio quotidiano e la necessità di usare le scale non comportano da soli un indennizzo, anche se la situazione può assumere maggiore gravità quando coinvolge persone con disabilità o anziani, purché il ritardo risulti evitabile e le conseguenze siano documentate; il condominio non risponde del tempo tecnico necessario per reperire componenti o lavorare in sicurezza, se la procedura viene gestita con diligenza. Il guasto, inoltre, non determina automaticamente l’inagibilità dell’intero edificio, perché questa riguarda un insieme più ampio di condizioni di sicurezza e conformità degli impianti: quando nell’edificio vivono persone con ridotta mobilità, l’amministratore deve comunque considerare con particolare attenzione l’urgenza e le possibili soluzioni temporanee.

Cosa deve contenere il preventivo, e cosa può fare il condomino se l’amministratore non interviene?

Il preventivo dovrebbe permettere di capire quale componente sia guasto e perché debba essere riparato o sostituito, distinguendo diagnosi, manodopera, ricambi, tempi di esecuzione e garanzia, e chiarendo se la proposta riguardi la sola eliminazione del guasto o un ammodernamento più ampio: quando vengono presentate più soluzioni, l’amministratore dovrebbe richiedere una comparazione omogenea, perché un’offerta di sostituzione completa non può essere confrontata direttamente con la riparazione di un singolo componente. Se l’amministratore rimane inattivo, il condomino dovrebbe inviare una segnalazione scritta indicando da quando l’impianto è fermo, se vi siano persone bloccate o fragili e quali segnalazioni siano già state fatte, potendo poi chiedere formalmente la convocazione dell’assemblea o valutare la tutela giudiziaria se il ritardo espone persone o beni a un pregiudizio grave. Il singolo condomino non dovrebbe comunque incaricare autonomamente una ditta diversa: la manutenzione va gestita dal soggetto responsabile e da personale autorizzato.

In pratica

Quando l’ascensore si ferma, segnala subito il guasto all’amministratore o al manutentore e non tentare manovre autonome. L’amministratore può gestire le riparazioni ordinarie e ordinare direttamente i lavori straordinari urgenti, riferendone poi all’assemblea; per un ascensore già esistente, le spese di manutenzione e sostituzione seguono l’articolo 1124, per metà in base al valore delle proprietà e per metà in base all’altezza. Piano terra e negozi non sono automaticamente esonerati, soprattutto se l’impianto consente loro di raggiungere tetto o terrazzo comune, e serve una deroga espressa per escluderli. In una casa affittata, il condominio si rivolge sempre al proprietario, mentre nei rapporti interni il conduttore sostiene normalmente funzionamento e manutenzione ordinaria.

Tabella riepilogativa

Domande frequenti

Chi paga la riparazione dell’ascensore rotto?

Pagano i proprietari delle unità immobiliari a cui l’impianto serve. La spesa è normalmente divisa per metà secondo il valore delle proprietà e per metà in proporzione all’altezza dei piani.

Chi vive al piano terra paga l’ascensore?

Può essere tenuto a pagare. Se l’impianto serve anche l’accesso a tetto o terrazzo, il piano terra può partecipare almeno alla quota collegata al valore della proprietà, salvo una deroga espressa nel titolo.

Il negozio con ingresso autonomo è esonerato?

Non automaticamente. La Cassazione n. 31675/2025 ha confermato che anche i negozi devono contribuire quando l’ascensore permette di raggiungere parti comuni dell’edificio, salvo una deroga espressa nel regolamento contrattuale.

Chi non usa l’ascensore può smettere di pagare?

No. Conta la destinazione oggettiva dell’impianto, non la scelta personale di usare sempre le scale.

L’amministratore può chiamare la ditta senza assemblea?

Sì per gli interventi ordinari e per quelli straordinari urgenti. Per i lavori straordinari non urgenti serve normalmente la delibera dell’assemblea.

L’inquilino paga la sostituzione del motore?

Normalmente no. Il conduttore sostiene funzionamento e manutenzione ordinaria, mentre le sostituzioni strutturali restano generalmente a carico del proprietario.

Note

[1] Articolo 1117 del Codice civile, sugli ascensori tra le installazioni destinate all’uso comune, salvo diversa indicazione del titolo.

[2] Articolo 1124 del Codice civile, sulla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori già esistenti, con il criterio composto da valore e altezza.

[3] Il criterio legale divide la spesa per metà secondo il valore delle unità e per metà in funzione dell’altezza di ciascun piano dal suolo.

[4] La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria incide sui poteri dell’amministratore e sul rapporto tra locatore e conduttore, ma non sostituisce il criterio dell’articolo 1124.

[5] Articolo 1135 del Codice civile, sui lavori straordinari urgenti ordinati dall’amministratore e sull’obbligo di riferirne alla prima assemblea.

[6] Decreto del Presidente della Repubblica 30.04.1999, n. 162, sulle manutenzioni regolari, sulle verifiche periodiche biennali e sull’affidamento a personale abilitato.

[7] Articolo 9 della legge 27.07.1978, n. 392, sugli oneri a carico del conduttore per il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell’ascensore.

[8] Corte di cassazione, Sezione II civile, sentenza n. 31675 del 04.12.2025, sulla partecipazione dei proprietari di negozi e locali terranei alle spese dell’ascensore quando l’impianto serve anche a raggiungere parti comuni superiori.

[9] L’esonero dalle spese può derivare da un titolo contrario, da una convenzione valida o dall’oggettiva estraneità dell’impianto rispetto all’unità immobiliare.

[10] Il mancato utilizzo volontario non coincide con la mancanza di utilità potenziale e non produce automaticamente il diritto di rinunciare alle spese.

Fonti

Il Sole 24 Ore – Il condomino del piano terra paga l’ascensore se accede al terrazzo sul tetto— il commento alla sentenza della Cassazione n. 31675/2025

Condominioweb – I proprietari dei locali al piano terra devono pagare le spese dell’ascensore se accedono al terrazzo comune — un’analisi dei criteri per la deroga espressa al riparto legale

Normattiva – Codice civile — il testo vigente degli articoli 1117, 1124, 1130 e 1135 sulle parti comuni e sulla ripartizione delle spese

Anacam – Manutenzione ordinaria degli ascensori — le indicazioni sull’obbligo di affidare la manutenzione a personale abilitato secondo il DPR 162/1999