Se l’impresa interrompe illegittimamente il cantiere, il condominio può opporre l’inadempimento, ma non bloccare automaticamente ogni somma senza verifiche
Quando un cantiere condominiale si ferma, la prima reazione può essere quella di sospendere immediatamente ogni pagamento all’impresa. Dal punto di vista giuridico, però, la risposta deve essere più precisa.
Il condominio può rifiutare una prestazione economica quando l’appaltatore non adempie alle proprie obbligazioni, utilizzando l’eccezione di inadempimento prevista dall’articolo 1460 del Codice civile. Il rifiuto, tuttavia, deve rispettare la buona fede e mantenere un rapporto ragionevole con l’inadempimento contestato. Non è quindi sempre legittimo trattenere un intero SAL per una lavorazione marginale mancante; allo stesso tempo, non è necessario continuare a finanziare passivamente un’impresa che abbia abbandonato senza motivo un’opera essenziale.
Quando il fermo del cantiere è davvero imputabile all’impresa?
Bisogna partire dalla causa concreta della sospensione. L’impresa può essere inadempiente se abbandona il cantiere senza una valida ragione, non rispetta il programma contrattuale, rifiuta di completare le lavorazioni pattuite oppure condiziona arbitrariamente la ripresa all’accettazione di richieste economiche non dovute.
Diverso è il caso nel quale l’esecuzione sia temporaneamente impossibile per una causa non imputabile all’appaltatore. L’articolo 1256 stabilisce che, finché perdura una vera impossibilità temporanea non imputabile al debitore, quest’ultimo non risponde del ritardo. La mera maggiore difficoltà o convenienza economica non equivale però automaticamente a impossibilità.
Anche pioggia, vento o temperature sfavorevoli non costituiscono sempre forza maggiore. Bisogna verificare natura dei lavori, stagione, programma del cantiere, clausole contrattuali e carattere effettivamente impeditivo dell’evento.
La sospensione può inoltre dipendere dal committente: mancato accesso alle aree, ritardo nella scelta di materiali, mancata approvazione di una variante indispensabile o mancato pagamento di una somma già esigibile possono rendere giustificata, almeno in determinate circostanze, la reazione dell’appaltatore.
Se il condominio non paga un SAL maturato, l’impresa può fermarsi?
Può a sua volta invocare l’articolo 1460, se ne ricorrono i presupposti. L’eccezione di inadempimento opera in entrambe le direzioni. Se l’impresa ha eseguito la prestazione che, secondo il contratto, faceva maturare un pagamento e il condominio non versa quanto dovuto, anche l’appaltatore può rifiutare la propria prestazione successiva.
Questo è uno dei motivi per cui non è prudente decidere che “finché il cantiere è fermo non paghiamo nulla”. Se lo stop è conseguenza proprio del precedente mancato pagamento del committente, il condominio rischia di trasformarsi nella parte inadempiente.
Occorre quindi ricostruire cronologicamente SAL, fatture, certificazioni del direttore dei lavori, contestazioni, scadenze e comunicazioni tra le parti.
Cos’è l’eccezione di inadempimento?
È il diritto di una parte di rifiutare temporaneamente la propria prestazione quando l’altra non adempie quella corrispettiva. L’articolo 1460 stabilisce che, nei contratti a prestazioni corrispettive, ciascuna parte può rifiutarsi di adempiere se l’altra non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente, salvo che siano stati stabiliti termini differenti. Lo stesso articolo vieta però il rifiuto quando, considerate le circostanze, risulti contrario alla buona fede.
In un appalto condominiale ciò significa che il mancato pagamento può essere giustificato quando costituisce una reazione proporzionata a un inadempimento attuale dell’impresa. La Cassazione ha inoltre chiarito che l’eccezione presuppone un inadempimento attuale e concreto: non basta una semplice preoccupazione o il timore di un inadempimento soltanto potenziale o futuro, perché altrimenti l’articolo 1460 si trasformerebbe in uno strumento di tutela preventiva che la norma non prevede [1].
La Cassazione n. 4134 del 18 febbraio 2025 ha ribadito, in termini generali, che l’inadempimento invocato deve essere effettivo e concreto e che l’eccezione deve essere valutata alla luce della buona fede e dell’incidenza dell’inadempimento sull’equilibrio del contratto [1].
Il condominio può sospendere tutto il pagamento?
Solo quando il rifiuto totale è proporzionato alla situazione concreta. Se l’impresa ha abbandonato un cantiere a metà e pretende un pagamento riferito proprio a una fase mai completata, la posizione del condominio è molto diversa da quella in cui resti soltanto una piccola rifinitura da correggere.
Il giudizio di proporzionalità non si effettua soltanto confrontando numericamente il valore del difetto e quello della fattura. Conta anche l’importanza funzionale della prestazione mancante, il rischio per il completamento dell’opera, la gravità del ritardo e l’interesse del condominio all’esatto adempimento.
Per questo è preferibile che la sospensione sia accompagnata da una contestazione scritta che identifichi precisamente le obbligazioni non adempiute e le somme che vengono trattenute.
Cosa deve fare l’amministratore prima di bloccare un SAL?
Deve controllare contratto, avanzamento effettivo e documentazione tecnica. La Cassazione n. 16290 del 17 giugno 2025 ha attribuito particolare rilievo proprio al ruolo dell’amministratore nell’appalto condominiale. Quando l’assemblea gli ha conferito l’incarico di stipulare e gestire il contratto per lavori straordinari, egli deve tutelare concretamente gli interessi del condominio nei rapporti con l’impresa [2].
La stessa pronuncia precisa che l’amministratore non è esonerato dalla sorveglianza semplicemente perché esiste un direttore dei lavori: deve controllare lo svolgimento dell’opera, verificarne lo stato, accertare il rispetto del contratto e della regola d’arte e effettuare o negare i pagamenti in funzione della corrispondenza quantitativa e qualitativa delle opere eseguite alle clausole contrattuali [2].
Non significa che l’amministratore debba sostituirsi tecnicamente al direttore dei lavori. Deve però utilizzare correttamente le informazioni tecniche e non limitarsi a pagare ogni fattura ricevuta senza verificarne il presupposto contrattuale.
Il direttore dei lavori può decidere da solo se pagare l’impresa?
La sua valutazione tecnica è fondamentale, ma il pagamento appartiene al rapporto contrattuale del committente. Il direttore dei lavori verifica quantità, qualità, conformità e stato dell’opera secondo l’incarico ricevuto. Può quindi certificare un SAL o segnalare che una lavorazione non è stata completata correttamente.
Il condominio rimane tuttavia il committente e l’amministratore ne esercita i poteri nei limiti dell’incarico conferitogli dall’assemblea. La Cassazione n. 16290/2025 sottolinea proprio che l’amministratore deve sorvegliare sia l’impresa sia l’attività del direttore dei lavori e tutelare gli interessi comuni nel rapporto contrattuale [2].
Un SAL firmato non dovrebbe quindi essere trattato come un documento da pagare meccanicamente quando sono emersi fatti nuovi, errori, contestazioni o lavorazioni non corrispondenti al contratto.
Un SAL approvato deve essere sempre pagato?
Il SAL è molto importante, ma bisogna leggerlo insieme al contratto. La disciplina codicistica distingue il pagamento finale dalla possibilità di verificare e pagare singole partite dell’opera. L’articolo 1666 stabilisce che, quando l’opera viene eseguita per partite, l’appaltatore può chiedere il pagamento in proporzione alla parte eseguita; il pagamento fa presumere l’accettazione di quella parte, mentre questo effetto non si verifica per i semplici acconti.
L’articolo 1665 prevede invece, come regola generale e salvo diverso accordo o uso, il diritto al corrispettivo quando l’opera viene accettata dal committente. Nei grandi appalti privati il contratto normalmente disciplina in modo specifico SAL, percentuali, ritenute, certificazioni e scadenze, e tale disciplina deve essere controllata per prima.
Perciò la dicitura “SAL n. 3” non permette da sola di sapere se il relativo credito sia definitivamente maturato.
I lavori già eseguiti devono comunque essere pagati?
In linea generale la parte correttamente eseguita può generare un diritto al corrispettivo, ma ciò non impedisce automaticamente l’eccezione di inadempimento. Se una partita è stata completata, verificata e il contratto prevede che a quel punto maturi un pagamento, il condominio deve avere una ragione giuridicamente sostenibile per trattenerlo.
La Cassazione n. 1701 del 23 gennaio 2025 ha chiarito che, quando l’appaltatore agisce per ottenere il corrispettivo e il committente oppone la generale eccezione di inadempimento, spetta all’appaltatore dimostrare l’esatto adempimento della propria obbligazione. Diverso è il caso nel quale il committente proponga una vera domanda di garanzia per vizi e difformità: in quel caso è il committente, che ha la disponibilità dell’opera, a dover provare i difetti e le conseguenze lamentate [3].
È quindi importante distinguere tra semplice rifiuto della richiesta di pagamento e domanda autonoma di riduzione del prezzo, eliminazione dei difetti o risarcimento.
Se i lavori procedono male il Codice prevede uno strumento specifico?
Sì: l’articolo 1662 permette al committente di intervenire durante l’esecuzione. Il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori. Se accerta che l’opera non procede secondo il contratto o a regola d’arte, può fissare un termine congruo entro il quale l’appaltatore deve conformarsi. Se il termine trascorre inutilmente, il contratto si risolve, fermo il diritto al risarcimento del danno.
Questa norma è particolarmente utile quando il problema emerge mentre il cantiere è ancora aperto: lavorazioni sbagliate, ritardi accompagnati da cattiva esecuzione o mancato rispetto delle specifiche possono essere formalizzati prima che la situazione si deteriori definitivamente.
Il termine previsto dall’articolo 1662 non deve essere confuso automaticamente con la diffida ad adempiere generale dell’articolo 1454, anche se i due strumenti perseguono finalità vicine.
Come funziona la diffida ad adempiere?
Può essere utilizzata per mettere formalmente l’appaltatore davanti alla scelta tra adempiere e subire la risoluzione del contratto. L’articolo 1454 consente alla parte adempiente di intimare per iscritto all’altra di adempiere entro un termine congruo, avvertendo che, trascorso inutilmente tale termine, il contratto sarà risolto di diritto. Il termine è normalmente di almeno quindici giorni, salvo diversa pattuizione o salvo che un termine inferiore sia congruo per la natura del contratto o secondo gli usi.
Una comunicazione che si limiti a scrivere “riprendete immediatamente i lavori” non è necessariamente una diffida ad adempiere ai sensi dell’articolo 1454.
Prima di utilizzarla bisogna inoltre verificare che il condominio sia a propria volta in regola con gli obblighi contrattuali, perché una diffida proveniente da una parte già gravemente inadempiente può aprire un ulteriore fronte di contestazione.
Qualunque ritardo consente di risolvere l’appalto?
No. L’inadempimento deve avere una gravità apprezzabile. L’articolo 1455 stabilisce che il contratto non può essere risolto quando l’inadempimento ha scarsa importanza rispetto all’interesse dell’altra parte.
Un ritardo di pochi giorni su una lavorazione secondaria non è equivalente a un abbandono prolungato del cantiere, alla mancata messa in sicurezza dell’edificio o al rifiuto di completare un’opera essenziale.
La risoluzione deve quindi essere distinta dall’eccezione di inadempimento: la prima mira a sciogliere definitivamente il rapporto; la seconda permette, quando ne ricorrono i presupposti, di sospendere la propria prestazione lasciando ancora in vita il contratto.
L’impresa può chiedere un aumento del prezzo perché i materiali sono diventati più costosi?
Può chiederlo nei casi previsti dalla legge o dal contratto, ma non può semplicemente imporre una nuova cifra. L’articolo 1664 stabilisce che, quando circostanze imprevedibili provocano aumenti o diminuzioni del costo dei materiali o della manodopera tali da determinare una variazione superiore a un decimo del prezzo complessivo convenuto, l’appaltatore o il committente possono chiedere una revisione. La revisione può essere riconosciuta soltanto per la parte che eccede il decimo.
La norma contempla inoltre un equo compenso quando nel corso dell’opera emergano difficoltà derivanti da cause geologiche, idriche o simili, non previste dalle parti, che rendano notevolmente più onerosa la prestazione dell’appaltatore.
Bisogna comunque leggere le clausole dell’appalto, perché il contratto può disciplinare prezzi, revisione, rischi e procedure per le richieste economiche.
L’aumento del costo non autorizza di per sé l’impresa a scrivere “pagate il 20% in più oppure non torniamo in cantiere”.
Se l’impresa vuole eseguire lavori extra può fatturarli al condominio?
Non basta che l’impresa ritenga utile una lavorazione aggiuntiva. L’articolo 1659 stabilisce che l’appaltatore non può modificare le modalità convenute dell’opera senza autorizzazione del committente e che tale autorizzazione deve essere provata per iscritto. Se il prezzo dell’intera opera è stato stabilito globalmente, inoltre, le modifiche autorizzate non attribuiscono automaticamente un compenso aggiuntivo, salvo diversa pattuizione.
È quindi essenziale distinguere tra un lavoro realmente ordinato dal condominio, una variante concordata, una lavorazione indispensabile e un’iniziativa autonoma dell’impresa.
La firma informale di un tecnico non dovrebbe essere considerata automaticamente equivalente all’approvazione economica del condominio senza verificare i poteri che gli sono stati effettivamente conferiti.
E se la variante è indispensabile per completare l’opera a regola d’arte?
Si applica la disciplina delle variazioni necessarie. L’articolo 1660 stabilisce che, quando una modifica del progetto è indispensabile per eseguire l’opera a regola d’arte e le parti non raggiungono un accordo, spetta al giudice determinare sia la variazione tecnica sia la corrispondente modifica del prezzo.
Se l’importo delle variazioni supera un sesto del prezzo complessivo, l’appaltatore può recedere e ottenere, secondo le circostanze, un’equa indennità. Se invece le variazioni sono di notevole entità, anche il committente può recedere, corrispondendo un equo indennizzo.
Una variante necessaria non dovrebbe quindi essere confusa con una richiesta arbitraria di aumento del corrispettivo.
Cosa accade se è il condominio a chiedere lavori aggiuntivi?
L’appaltatore può avere diritto al maggior compenso. L’articolo 1661 consente al committente di ordinare variazioni entro determinati limiti: l’ammontare non può superare un sesto del prezzo complessivo e le variazioni non possono comportare notevoli modificazioni della natura dell’opera o delle quantità delle singole categorie di lavoro. Per i maggiori lavori ordinati dal committente, l’appaltatore ha diritto al compenso anche quando il prezzo originario era stato stabilito a corpo.
Il condominio non può quindi aggiungere opere durante il cantiere e poi sostenere che “erano comprese nel prezzo” senza confrontarle con capitolato e contratto.
Il mancato accordo su una variante giustifica sempre lo stop del cantiere?
No. Dipende dall’effettiva necessità della variante e dalla possibilità di continuare le altre lavorazioni. Se senza quella modifica è tecnicamente impossibile proseguire a regola d’arte, la sospensione può essere giustificata per il tempo necessario a risolvere il problema.
Se invece la variante riguarda una lavorazione non indispensabile oppure il resto dell’opera potrebbe continuare regolarmente, fermare l’intero cantiere potrebbe risultare sproporzionato.
È proprio in questi casi che verbali di cantiere, ordini di servizio, relazioni del direttore dei lavori e cronoprogramma diventano decisivi per stabilire a quale parte sia imputabile il ritardo.
Cosa succede se l’opera diventa davvero impossibile da completare?
Se l’impossibilità non è imputabile né al condominio né all’impresa, opera una disciplina specifica. L’articolo 1672 stabilisce che, quando il contratto si scioglie perché l’esecuzione dell’opera è diventata impossibile per una causa non imputabile ad alcuna parte, il committente deve pagare la parte già realizzata nei limiti in cui gli sia utile e in proporzione al prezzo pattuito per l’opera complessiva.
Questa fattispecie è diversa dall’abbandono ingiustificato del cantiere.
Non basta che completare i lavori sia diventato più costoso o meno conveniente: occorre una vera impossibilità della prestazione.
Il condominio può cambiare impresa semplicemente perché non è più soddisfatto?
Può recedere dall’appalto, ma questa scelta può costare molto più di una risoluzione per inadempimento. L’articolo 1671 consente al committente di recedere unilateralmente anche dopo l’inizio dell’opera, ma impone di tenere indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e anche del mancato guadagno.
È quindi fondamentale non confondere il recesso volontario con la risoluzione per colpa dell’appaltatore. Se il condominio dispone di prove di un grave inadempimento, la strada della risoluzione può produrre conseguenze economiche molto differenti dal semplice “non vogliamo più questa impresa”.
Prima di affidare il completamento dei lavori a un secondo appaltatore è quindi opportuno formalizzare correttamente la fine del primo rapporto.
L’amministratore può decidere da solo di cambiare impresa?
Per lavori straordinari la decisione sostanziale appartiene normalmente all’assemblea, nei limiti delle deleghe già conferite. L’articolo 1135 attribuisce all’assemblea le decisioni sulle opere di manutenzione straordinaria e impone la costituzione di un fondo speciale pari all’importo dei lavori; quando il contratto prevede pagamenti progressivi in funzione dei SAL, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti [4].
La Cassazione ha inoltre chiarito che l’amministratore non può autonomamente impegnare il condominio in lavori straordinari fuori dai poteri conferitigli, salvo l’ipotesi di effettiva urgenza.
Una cosa è quindi contestare un SAL o esercitare i poteri di gestione del contratto già affidati; altra cosa è approvare rilevanti nuovi costi, modificare profondamente l’appalto o incaricare una seconda impresa oltre i limiti stabiliti dall’assemblea.
Il fondo speciale obbliga il condominio a pagare l’impresa anche se è inadempiente?
No. La disponibilità delle somme non rende automaticamente esigibile una fattura.L’articolo 1135 impone il fondo speciale per consentire al condominio di sostenere le opere straordinarie e, nei contratti a SAL, permette di costituirlo in funzione dei singoli pagamenti [4].
Il fondo riguarda i rapporti finanziari interni del condominio. La debenza della singola somma verso l’impresa dipende invece dal contratto e dall’effettiva maturazione del relativo credito.
Un SAL che non corrisponde alle quantità eseguite non diventa dovuto soltanto perché il condominio dispone già del denaro necessario.
Cosa succede se alcuni condomini non hanno versato le proprie quote?
La morosità interna non elimina automaticamente il debito del condominio verso l’impresa. Il contratto di appalto intercorre tra il condominio committente e l’appaltatore. Il fatto che alcuni proprietari non abbiano versato tempestivamente le quote costituisce un problema della gestione condominiale e non autorizza, di per sé, a disconoscere un credito contrattuale effettivamente maturato.
L’amministratore deve riscuotere i contributi e gestire i pagamenti secondo le deliberazioni e il contratto. L’articolo 1135, proprio per le opere straordinarie, impone il fondo speciale e consente di calibrarlo sui pagamenti progressivi previsti.
Una crisi di cassa dovuta ai morosi deve quindi essere tenuta distinta da una contestazione per inadempimento dell’appaltatore.
Che cosa deve contenere la contestazione del condominio?
Deve descrivere fatti concreti, non limitarsi alla formula “cantiere fermo”. È opportuno identificare contratto e capitolato, lavorazioni previste, cronoprogramma, SAL interessato, giorni di fermo, contestazioni del direttore dei lavori, ordini di servizio rimasti inevasi e somme che il condominio ritiene non maturate o sospende ai sensi dell’articolo 1460.
Quando è necessario chiedere la ripresa dell’opera, la comunicazione deve assegnare un termine coerente con lo strumento giuridico scelto.
Se si punta alla risoluzione, la formulazione della diffida, l’eventuale clausola risolutiva presente nel contratto e la gravità dell’inadempimento devono essere esaminate con particolare attenzione.
È utile fotografare il cantiere prima di risolvere il contratto?
Sì, soprattutto se dovrà entrare una nuova impresa. Una volta smontati ponteggi, rimossi materiali o completate le opere da un secondo appaltatore, può diventare molto difficile distinguere ciò che era stato eseguito dalla prima impresa, ciò che presentava difetti e quanto restava ancora da fare.
Occorre quindi raccogliere fotografie, contabilità, libretti delle misure, verbali, SAL, certificazioni, ordini di servizio, materiali presenti in cantiere e stato delle opere provvisionali.
Nei casi più controversi può essere opportuno un accertamento tecnico preventivo, soprattutto quando è urgente proseguire i lavori ma bisogna prima conservare una prova affidabile dello stato dell’opera.
Quali danni può chiedere il condominio all’impresa?
Devono essere conseguenza dell’inadempimento e devono essere provati. Possono assumere rilievo, a seconda del contratto e della situazione, i maggiori costi necessari per affidare il completamento a un’altra impresa, le spese tecniche ulteriori, il prolungamento di noleggi o ponteggi, gli interventi necessari a correggere lavorazioni difettose e altri pregiudizi causalmente collegati all’abbandono del cantiere.
Se il contratto contiene una penale per il ritardo, bisogna verificare i suoi presupposti, la decorrenza e le eventuali cause di sospensione del termine.
Non ogni aumento del costo del nuovo appalto è però automaticamente imputabile alla prima impresa: occorre dimostrare il collegamento con il suo inadempimento.
In pratica
Quando il cantiere si ferma, non bloccare automaticamente ogni bonifico e non autorizzare automaticamente ogni fattura. Ricostruisci prima la causa dello stop, controlla il contratto e fai verificare al direttore dei lavori ciò che è realmente eseguito. L’amministratore incaricato della gestione dell’appalto deve controllarne andamento e conformità e può negare il pagamento quando la partita non corrisponde quantitativamente o qualitativamente alle condizioni contrattuali. Se l’impresa è realmente inadempiente, il condominio può opporre l’articolo 1460, fissare un termine ai sensi dell’articolo 1662 o utilizzare, quando appropriato, la diffida ad adempiere. Se invece il SAL era già maturato e il mancato pagamento del condominio ha provocato lo stop, l’eccezione di inadempimento può essere utilizzata dall’impresa. Prima di sospendere i pagamenti bisogna quindi stabilire chi, in quel momento, non sta rispettando il contratto.
Tabella riepilogativa
| Situazione | Il condominio può sospendere? | Verifica principale |
|---|---|---|
| Impresa abbandona senza motivo il cantiere | Potenzialmente sì | Gravità e attualità dell’inadempimento |
| SAL riferito a lavorazioni non completate | Può contestarlo | Contratto, contabilità e certificazione tecnica |
| Piccolo difetto su opera sostanzialmente eseguita | Sospensione totale rischiosa | Proporzionalità e buona fede |
| SAL correttamente maturato ma non pagato | Il condominio rischia l’inadempimento | Scadenza contrattuale |
| Impresa sospende perché non è stata pagata | Può essere legittimo | Art. 1460 e cronologia dei pagamenti |
| Materiali aumentano oltre il 10% per circostanze imprevedibili | Non scatta un prezzo imposto | Art. 1664 e contratto |
| Variante decisa autonomamente dall’impresa | Extra contestabile | Autorizzazione scritta ex art. 1659 |
| Variante indispensabile per la regola d’arte | Va gestita specificamente | Art. 1660 |
| Opera non procede secondo contratto | Possibile termine di adeguamento | Art. 1662 |
| Condominio vuole cambiare impresa senza inadempimento | Possibile recesso, ma oneroso | Art. 1671 |
Domande frequenti
Se il cantiere è fermo posso smettere immediatamente di pagare?
Non automaticamente. Devi verificare perché il cantiere è fermo, quali somme siano già maturate e se il rifiuto sia proporzionato all’inadempimento.
L’amministratore può non pagare un SAL?
Sì, nei limiti dei poteri conferitigli e quando la partita non corrisponde alle previsioni quantitative o qualitative del contratto. Lo ha affermato la Cassazione n. 16290/2025.
Se il direttore dei lavori firma il SAL il condominio deve pagare comunque?
La firma costituisce un elemento tecnico molto importante, ma bisogna verificare il contratto, la natura del SAL e gli eventuali fatti sopravvenuti o contestazioni.
L’impresa può fermare il cantiere se il condominio non paga?
Può invocare a sua volta l’eccezione di inadempimento quando il credito è esigibile e ne ricorrono i presupposti.
L’aumento dei materiali permette all’impresa di aumentare liberamente il preventivo?
No. L’articolo 1664 consente una richiesta di revisione alle condizioni previste dalla norma, ma non attribuisce il potere di imporre unilateralmente qualsiasi nuovo prezzo.
L’impresa può fatturare un lavoro extra che nessuno ha autorizzato?
Non automaticamente. Le variazioni introdotte dall’appaltatore richiedono l’autorizzazione del committente, da provare per iscritto.
Quanto dura una diffida ad adempiere?
Il termine è normalmente non inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione oppure un termine minore giustificato dalla natura del contratto o dagli usi.
Posso semplicemente rescindere il contratto e chiamare un’altra ditta?
Il committente può recedere, ma può dover pagare spese, lavori eseguiti e mancato guadagno dell’appaltatore. Se invece esiste un grave inadempimento, bisogna valutare la diversa strada della risoluzione.
Se alcuni condomini non pagano le quote, il condominio può non pagare l’impresa?
La morosità interna non cancella automaticamente un credito dell’appaltatore già maturato. Il fondo speciale e la riscossione delle quote sono questioni della gestione condominiale.
Note
[1] Corte di cassazione, Sezione III civile, ordinanza n. 4134 del 18.02.2025, sulla necessità che l’inadempimento opposto ai sensi dell’articolo 1460 sia attuale e concreto, e non meramente potenziale o temuto, e sulla valutazione secondo buona fede oggettiva.
[2] Corte di cassazione, Sezione II civile, ordinanza n. 16290 del 17.06.2025, sui poteri e doveri dell’amministratore nella gestione dell’appalto condominiale, sulla sorveglianza dell’impresa e del direttore dei lavori e sul controllo dei pagamenti in base alla corrispondenza delle opere al contratto.
[3] Corte di cassazione, Sezione II civile, ordinanza n. 1701 del 23.01.2025, sulla distribuzione dell’onere della prova tra eccezione generale di inadempimento e domanda di garanzia per vizi e difformità nell’appalto.
[4] Articolo 1135 del Codice civile, sulle opere di manutenzione straordinaria, sul fondo speciale e sui pagamenti graduali collegati allo stato di avanzamento lavori.
Fonti
Misterlex – Cassazione civile, Sezione III, ordinanza n. 4134/2025 — il testo della massima sull’inadempimento attuale e concreto quale presupposto dell’eccezione ex articolo 1460
Studio Legale Bianucci – L’amministratore di condominio e i lavori straordinari — il commento all’ordinanza della Cassazione n. 16290/2025 sui doveri di sorveglianza dell’amministratore nell’appalto
Giuricivile – Appalto e onere della prova: difformità, vizi dell’opera ed eccezione di inadempimento — l’analisi dell’ordinanza della Cassazione n. 1701/2025 sulla distribuzione dell’onere probatorio nell’appalto
Normattiva – Codice civile — il testo vigente delle disposizioni sull’appalto, sull’eccezione di inadempimento, sulla risoluzione del contratto e sulle attribuzioni dell’assemblea condominiale
