Bruxelles prepara nuove regole per le zone dove abitare è diventato troppo costoso, ma nessun divieto scatterà automaticamente il 9 settembre
Chi possiede una seconda casa e la affitta per pochi giorni tramite Airbnb, Booking o altre piattaforme farebbe bene a seguire con attenzione ciò che accadrà mercoledì 9 settembre 2026. La Commissione europea si prepara infatti a presentare l’Affordable Housing Act, il nuovo intervento europeo sulla crisi abitativa. Secondo la bozza circolata nei giorni scorsi, nelle zone in cui il costo delle abitazioni è particolarmente elevato rispetto ai redditi potrebbero essere consentite nuove limitazioni agli affitti brevi e all’utilizzo di immobili che non costituiscono l’abitazione principale. Non significa però che dal 9 settembre Airbnb verrà vietato o che i proprietari dovranno smettere immediatamente di affittare: il testo non è ancora definitivo e le misure non entreranno automaticamente in vigore con la sola presentazione della proposta.
Cosa presenterà la Commissione europea il 9 settembre?
Il commissario europeo per l’Energia e l’Edilizia abitativa, Dan Jørgensen, dovrebbe presentare mercoledì 9 settembre 2026 il regolamento Affordable Housing Act, una delle iniziative centrali del più ampio European Affordable Housing Plan presentato dalla Commissione il 16 dicembre 2025 [1]. Il punto di partenza è la crisi abitativa europea: secondo la Commissione, dal 2013 i prezzi delle abitazioni nell’Unione europea sono aumentati di oltre il 60%, mentre gli affitti sono cresciuti mediamente di circa il 20%, con incrementi ancora maggiori in diverse aree urbane. Contemporaneamente, le locazioni di breve durata sono cresciute del 93% tra il 2018 e il 2024, e in alcune destinazioni particolarmente turistiche possono rappresentare una quota rilevante del patrimonio abitativo. L’obiettivo dichiarato dalla Commissione non è eliminare gli affitti brevi in Europa: nello stesso piano si riconoscono i benefici delle locazioni turistiche, come il reddito aggiuntivo per i proprietari, la maggiore scelta per i viaggiatori, gli investimenti negli immobili e le ricadute positive sul turismo, ma Bruxelles vuole consentire interventi più mirati nei territori dove la scarsità di abitazioni rende difficile trovare una casa a prezzi sostenibili.
Cos’è lo “stress abitativo”, e come si misura?
Uno degli elementi più importanti della bozza riguarda il metodo con cui individuare le zone nelle quali potrebbero essere giustificate misure più severe. Secondo il testo visionato dall’ANSA, uno dei parametri centrali sarebbe il cosiddetto price-to-income ratio, cioè il rapporto tra il prezzo medio di acquisto di un’abitazione e il reddito disponibile medio della popolazione residente, con una soglia indicata nella bozza pari a 8: in termini semplificati, il prezzo medio dell’abitazione dovrebbe corrispondere ad almeno otto anni di reddito disponibile medio. Superare questa soglia non sarebbe però l’unico elemento da valutare: la bozza considera anche l’aumento del rapporto tra prezzi immobiliari e redditi negli ultimi dieci anni, le dinamiche demografiche, l’offerta disponibile di abitazioni, la domanda di case e la probabilità che la situazione di tensione abitativa continui anche nei tre anni successivi [2]. Le misure non dovrebbero quindi dipendere semplicemente dal fatto che una città sia turistica o abbia molti annunci su Airbnb: dovrà essere dimostrata una situazione concreta di difficoltà nell’accesso alla casa.
Quali città italiane potrebbero essere coinvolte?
Al momento stilare un elenco definitivo delle città italiane che rientreranno nelle nuove regole sarebbe prematuro, perché la proposta non è ancora stata formalmente adottata e i criteri contenuti nella bozza possono essere modificati. È facile immaginare che il dibattito interesserà soprattutto città con prezzi immobiliari elevati, forte pressione turistica o notevole difficoltà nel reperire abitazioni in locazione ordinaria, ma questo non significa che Milano, Roma, Firenze, Venezia, Bologna o altre città saranno automaticamente dichiarate “sotto stress abitativo”: servirà applicare i criteri previsti dal testo definitivo e capire quale procedura verrà attribuita alle autorità nazionali, regionali e locali. Alcune associazioni di categoria hanno già sollevato dubbi sui parametri proposti, segnalando che potrebbero colpire quasi tutte le destinazioni turistiche italiane indipendentemente dal reale peso delle locazioni brevi, che secondo le stime di settore rappresentano appena l’1,3% del patrimonio immobiliare nazionale [3].
Quali limiti potrebbero essere introdotti sugli affitti brevi?
Secondo le indiscrezioni sulla bozza, una volta riconosciuta una determinata zona come sottoposta a stress abitativo potrebbero essere considerate giustificate misure volte a limitare l’accesso o la prestazione di servizi di locazione a breve termine negli immobili residenziali. Tra le possibilità discusse figurano, a seconda del testo che verrà effettivamente approvato, limiti quantitativi alle locazioni brevi, limiti al numero di autorizzazioni, restrizioni per nuove attività, vincoli riguardanti l’utilizzo di determinati immobili e misure specifiche sulle seconde case. Non significa che tutti questi limiti saranno necessariamente introdotti in Italia: il principio sul quale si sta lavorando è quello di permettere alle autorità pubbliche di adottare misure motivate, proporzionate e non discriminatorie nelle aree dove esistono problemi abitativi dimostrabili, quindi potrebbe non esserci una stessa identica regola applicabile automaticamente da Palermo a Milano o da Roma a Venezia.
L’abitazione principale sarà trattata diversamente dalle seconde case?
Le anticipazioni sul testo indicano che il nuovo quadro potrebbe consentire restrizioni non soltanto sulle locazioni brevi, ma anche sull’acquisizione o sull’utilizzo di immobili residenziali non destinati ad abitazione principale nelle aree caratterizzate da forte stress abitativo, riservando invece una tutela diversa a chi occasionalmente affitta la casa in cui normalmente vive. Per attenuare le polemiche, secondo le prime indiscrezioni Bruxelles avrebbe scelto di risparmiare formalmente l’abitazione principale dalle restrizioni più severe [4]. Se questa impostazione verrà confermata, il proprietario che affitta saltuariamente la propria abitazione principale potrebbe trovarsi in una posizione diversa rispetto a chi possiede uno o più appartamenti destinati prevalentemente agli affitti brevi. Anche in questo caso, però, è necessario attendere il testo formalmente presentato dalla Commissione: una bozza non può essere trattata come una norma definitiva.
Quali reazioni ha già provocato la proposta?
È precisamente il passaggio sulle seconde case ad aver provocato le prime reazioni delle associazioni del settore immobiliare e del mondo politico, ancora prima della presentazione ufficiale del testo. L’8 settembre FIMAA Italia-Confcommercio ha criticato la bozza, sostenendo che alcuni degli strumenti ipotizzati potrebbero incidere eccessivamente sulla libertà di utilizzo della proprietà immobiliare, mentre l’associazione di categoria degli affitti brevi AIGAB ha chiesto di correggere i parametri proposti e di subordinare qualsiasi restrizione ai privati alla previa valorizzazione del patrimonio pubblico sfitto [3]. Sul fronte opposto, rappresentanti del settore alberghiero hanno accolto favorevolmente l’idea di maggiori possibilità di intervento nelle città sottoposte a una forte pressione abitativa. Il confronto, quindi, è appena iniziato, e si intensificherà probabilmente proprio a partire dalla presentazione ufficiale del testo.
Quando potrebbe entrare in vigore, e cosa cambia rispetto alle regole UE già esistenti?
Il 9 settembre non dovrebbe scattare un divieto generalizzato degli affitti brevi in Italia: quella attesa è soltanto la presentazione dell’iniziativa europea, che dovrà poi seguire il percorso legislativo ordinario, con l’esame di Parlamento europeo e Consiglio prima di un’eventuale adozione definitiva. Secondo le prime valutazioni tecniche circolate, per i regolamenti europei di questo tipo l’iter di approvazione richiede solitamente mesi, se non anni, e l’adozione definitiva non sarebbe attesa prima del 2028 [6]. Va inoltre distinto questo nuovo regolamento da una disciplina già in vigore: dal 20 maggio 2026 è infatti applicabile il Regolamento UE 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi alle locazioni di breve durata, che punta a rendere più uniforme la raccolta delle informazioni sulle locazioni offerte tramite piattaforme online, obbligando queste ultime a comunicare alle autorità competenti dati su numero di pernottamenti, unità immobiliari e attività svolte, secondo le procedure previste nei territori che hanno adottato sistemi di registrazione [7]. Questi dati più affidabili sono importanti anche per il nuovo regolamento in discussione, perché per giustificare eventuali limitazioni agli affitti brevi i governi e le amministrazioni locali devono poter dimostrare con dati concreti che le misure sono necessarie e proporzionate, un principio già riconosciuto dalla Corte di giustizia UE come possibile motivo di interesse generale.
Il condominio potrà vietare gli affitti brevi grazie alla nuova norma UE?
No, almeno non è questo l’effetto diretto dell’Affordable Housing Act: è importante distinguere i poteri delle autorità pubbliche dalle regole interne del condominio. Il nuovo intervento europeo riguarda soprattutto gli strumenti che potrebbero essere messi a disposizione di Stati, Regioni, città e altre autorità competenti per intervenire nelle zone sottoposte a pressione abitativa, e non attribuisce automaticamente all’assemblea condominiale un nuovo potere generale di vietare Airbnb o gli affitti turistici. Le eventuali limitazioni derivanti dal regolamento di condominio, dai titoli contrattuali o dalle norme nazionali restano quindi una questione distinta, che richiede due controlli separati: verificare le eventuali limitazioni pubblicistiche applicabili nel Comune o nella zona in cui si trova l’immobile, e verificare le regole condominiali applicabili alla singola proprietà. Confondere i due piani potrebbe generare molta disinformazione nelle prossime settimane.
Cosa deve fare oggi un proprietario?
Per chi possiede una seconda casa o gestisce un appartamento destinato agli affitti turistici, oggi non c’è motivo di prendere decisioni affrettate, ma ci sono almeno quattro elementi da seguire con attenzione: il testo ufficiale che sarà presentato il 9 settembre, per verificare se la soglia del rapporto prezzo-reddito pari a 8 e gli altri criteri contenuti nella bozza saranno confermati; la definizione precisa di abitazione principale, per capire quali immobili potranno essere effettivamente esclusi o coinvolti nelle future restrizioni; i poteri assegnati alle autorità locali, per capire quali misure potranno concretamente adottare città e Regioni e a quali condizioni; e i tempi di approvazione, perché presentazione ed entrata in vigore non sono la stessa cosa, e tra una proposta della Commissione e una norma europea definitivamente applicabile possono intervenire anni di modifiche e negoziati istituzionali.
In pratica
Non esiste, allo stato attuale, alcun “divieto Airbnb dal 9 settembre” né “nuovi limiti già in vigore per tutte le seconde case”: nessuna delle due affermazioni descrive correttamente la situazione. Quello che accadrà il 9 settembre 2026 è la presentazione di una proposta di regolamento, che dovrà poi essere esaminata da Parlamento europeo e Consiglio prima di un’eventuale adozione, con tempi che le prime valutazioni tecniche collocano non prima del 2028. Se possiedi una seconda casa destinata agli affitti brevi, monitora il testo ufficiale e la definizione di abitazione principale, ma non ci sono elementi per modificare oggi la tua situazione. Ricorda infine che questa proposta riguarda i poteri delle autorità pubbliche, non le regole interne del tuo condominio: sono due questioni distinte, da verificare separatamente.
Tabella riepilogativa
| Domanda | Risposta breve |
|---|---|
| Cosa succede il 9 settembre 2026? | La Commissione UE presenta la proposta di regolamento Affordable Housing Act |
| Scatta un divieto automatico per gli affitti brevi? | No, la proposta dovrà ancora essere approvata da Parlamento e Consiglio |
| Quando potrebbe entrare in vigore? | Le prime stime indicano non prima del 2028 |
| Come si individuano le zone “sotto stress abitativo”? | Soglia di rapporto prezzo-reddito pari a 8, più altri criteri demografici e di mercato |
| L’abitazione principale sarà trattata diversamente? | Le anticipazioni indicano una tutela maggiore, da confermare nel testo definitivo |
| Il condominio potrà vietare gli affitti brevi grazie a questa norma? | No, riguarda i poteri delle autorità pubbliche, non le regole condominiali |
Domande frequenti
Dal 9 settembre 2026 gli affitti brevi saranno vietati in Italia?
No. Quel giorno la Commissione europea presenterà solo la proposta di regolamento, che dovrà poi seguire l’iter legislativo europeo prima di un’eventuale adozione definitiva.
Quali città italiane rientreranno tra le aree “sotto stress abitativo”?
Non è ancora possibile stilare un elenco definitivo. Dipenderà dai criteri finali del regolamento e dalla loro applicazione concreta da parte delle autorità nazionali e locali.
La mia abitazione principale, se la affitto per pochi giorni, sarà colpita dalle nuove regole?
Le anticipazioni indicano una tutela diversa per l’abitazione principale rispetto alle seconde case, ma bisogna attendere il testo ufficiale per avere certezza.
Il regolamento UE 2024/1028 e l’Affordable Housing Act sono la stessa cosa?
No. Il primo, già in vigore dal 20 maggio 2026, riguarda la raccolta e condivisione dei dati sulle locazioni brevi; il secondo, ancora da presentare, riguarderebbe i poteri delle autorità pubbliche di introdurre restrizioni nelle aree sotto stress abitativo.
Il mio condominio potrà vietarmi gli affitti brevi grazie a questa nuova norma?
No. La proposta riguarda i poteri di Stati, Regioni e Comuni, non le regole interne dei condomini, che restano disciplinate dal regolamento condominiale e dalle norme nazionali già esistenti.
Note
[1] Il commissario europeo per l’Energia e l’Edilizia abitativa, Dan Jørgensen, dovrebbe presentare l’Affordable Housing Act il 9 settembre 2026, nell’ambito dell’EuropeanAffordable Housing Plan presentato dalla Commissione il 16 dicembre 2025.
[2] La bozza indica come soglia del rapporto prezzo-reddito il valore 8, accompagnato da criteri aggiuntivi su andamento decennale, demografia, offerta e domanda abitativa.
[3] Le stime di settore indicano che gli affitti brevi rappresentano circa l’1,3% del patrimonio immobiliare italiano; associazioni come FIMAA Italia-Confcommercio e AIGAB hanno espresso critiche sui parametri proposti.
[4] Le anticipazioni sul testo indicano una possibile esclusione dell’abitazione principale dalle restrizioni più severe previste per le seconde case.
[6] Le prime valutazioni tecniche indicano che l’adozione definitiva del regolamento, attraverso la procedura legislativa ordinaria, non sarebbe attesa prima del 2028.
[7] Regolamento (UE) 2024/1028, in vigore dal 20 maggio 2026, sulla raccolta e condivisione dei dati relativi alle locazioni di breve durata.
Fonti
Idealista News – Affitti brevi nel mirino dell’UE, arriva l’Affordable Housing Act — la ricostruzione più aggiornata, con i tempi di adozione stimati non prima del 2028 e le reazioni delle associazioni di settore
Adnkronos EuroFocus – Stop agli affitti brevi nei Comuni sotto stress? L’UE presenta l’Affordable Housing Act — i dettagli sulla presentazione del commissario Dan Jørgensen e sul rapporto con le ordinanze locali già vigenti
Il Fatto Quotidiano – Affordable Housing Act UE: affitti brevi limitati nelle aree sotto stress abitativo — il criterio del rapporto prezzo-reddito pari a 8 e la data di presentazione prevista
ANBBA – Affordable Housing Act UE: affitti brevi, criteri 2026 — la distinzione tra la proposta in discussione e il Regolamento UE 2024/1028 già applicabile
